別荘を手放したいあなたへ！損せずに売却する方法とは？

別荘を維持するには管理費や固定資産税などでコストがかさみ、利用機会が減ると負担が重くなります。
ライフスタイルの変化や相続の問題で、別荘を手放して資金を確保したいと考える方も増えています。
「損をしない売却方法」を選べば、別荘を手放しつつ経済的な負担を減らすことが可能です。

本記事では、2025年最新の情報を踏まえつつ、別荘売却の基本的な流れや準備、注意点を解説します。

別荘を手放したい方へ ― 損せず売却するポイント

別荘を維持するには管理費や固定資産税などコスト負担が大きく、使わない間も経費だけが積み重なりがちです。
そのような負担を軽減し資金を有効に活用するために、別荘を売却する決断をする方が増えています。売却のメリットとして、まず維持費用から解放される点が挙げられます。

• 維持費用の節約：管理費や修繕費、固定資産税などのコストが不要になります。
• 資産の有効活用：売却で得た資金を他の投資や必要支出に充てられます。
• 手間の軽減：別荘管理や清掃の手間から解放されます。
• 老朽化前に売却：建物の老朽化が進む前に売りに出せば、高値での売却も期待できます。

これらのメリットから、別荘を手放して「損をせずに」売却したいと考える人が増えています。特に相続で別荘を承継して管理が難しい場合や、別荘の維持コストが重荷になっている場合は、早めに売却を検討すると良いでしょう。

売却と賃貸のメリット・デメリット

別荘の活用方法には売却と賃貸がありますが、それぞれに特徴があります。以下は売却と賃貸の比較例です。

売却すればまとまった資金を早期に得られ、維持コストも解消できます。一方で賃貸にすれば長期的に収入が見込める可能性がありますが、管理の手間や空室リスクが残ります。用途に応じてどちらが合うか検討しましょう。

別荘売却の基本的な流れ

別荘を売却する基本的な流れは以下の通りです。

1. 不動産会社に相談：別荘売却の実績がある業者を探し、相談します。
2. 価格査定：複数社から査定を受け、市場相場を把握します。
3. 媒介契約の締結：選んだ不動産会社と媒介契約を結びます。
4. 販売活動：物件情報の掲載や内見対応を行い、買い手を探します。
5. 交渉と契約：買い手と価格交渉し、売買契約を締結します。
6. 決済・引渡し：契約後に残代金の決済・引渡しを行い、所有権を移転します。

特に、査定段階で複数社の見積もりを比較することが重要です。別荘は立地や築年数によって条件が大きく異なるため、多角的に相場を確認して適切な売り出し価格を設定しましょう。

別荘売却前の準備：査定と整理整頓

複数の業者に査定を依頼する

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、市場価格の目安を把握しましょう。業者によって査定額が異なる場合が多いため、3社以上からの見積りを目安にするのが安心です。
査定時には物件の状態を正確に伝えることも大切です。築年数や改修履歴、設備の仕様、敷地面積や使用状況などを説明して、信頼できる数値を引き出すようにしましょう。

また、査定を受ける際は過去の近隣の成約事例や取得価格も参考にするとよいでしょう。根拠のある説明を求め、不明点はしっかり確認して適切な価格帯を見極めます。

物件の清掃・修繕で印象アップ

売却前には物件の内外装を整え、清掃・修繕を行いましょう。
例えばクロスの汚れをクリーニングしたり、畳やフローリングの傷を補修するだけでも印象が大きく良くなります。庭木の剪定や外観の簡易補修も好印象につながります。
雨漏りや配管の不具合がある場合は補修を検討し、内覧時に安心して案内できる状態にしておきます。

ただし、大規模なリフォームは費用対効果に注意が必要です。築年数が経過している場合は最低限の補修にとどめ、過度な出費を避けるようにしましょう。

不要物の整理と荷物片付け

別荘内に不要な家具や荷物が残っている場合は、売却前にできるだけ処分・整理しておきましょう。
荷物が多いままだと室内が狭く感じられ、買い手の印象が下がりやすくなります。不要品はリサイクルショップや不用品回収業者、フリマサイトなどで処分する方法も検討しましょう。

残す荷物はまとめて収納し、室内を広く見せる工夫をしましょう。これにより、物件の魅力がより伝わりやすくなります。

必要書類の確認と準備

売却に必要な書類を事前に揃えておくことも重要です。
通常、土地・建物の登記簿謄本（登記事項証明書）や固定資産税納税通知書、購入時の契約書、マンションなら管理規約や使用細則などが必要になります。
登記簿謄本には所有者や権利関係が記載されているため、最新のものを早めに取得しておきましょう。

また住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消の手続きも必要です。抵当権が残ったままだと取引が進めにくくなるため、銀行や司法書士と連携して事前に対応しておきましょう。

売却方法の選び方：仲介・買取・専門業者

仲介売却のメリット・デメリット

不動産仲介で売却する場合、広範囲の買い手に物件を紹介できるため、高値成約の可能性があります。
不動産会社が宣伝や内覧対応を代行してくれる一方で、買い手が見つかるまで時間がかかる可能性があります。その間、維持費や固定資産税は継続して発生します。
また、仲介成約時には仲介手数料（売却価格の約3％＋6万円＋消費税）が必要です。これら費用も考慮して計画を立てましょう。

特に別荘は需要が限られるため、半年以上かかるケースもあります。売却開始時には長期戦を想定し、無理のないスケジュールを組むことが大切です。

買取業者を利用する場合

不動産買取業者に売却すると、業者が直接買い取るため売却が早く完了します。
事情のある物件や古い別荘でも応じてもらえる場合があり、迅速に現金化できる点がメリットです。
しかしその分、買取価格は仲介相場よりも低くなる傾向があります。つまり、相場価格より割安での手放しになる点に注意が必要です。

買取の場合は仲介手数料が不要ですが、仲介売却の予想価格と比較しながら、どちらがより得策か判断しましょう。早期売却が最優先なら買取を検討し、高値を狙うなら仲介を選ぶのが一般的です。

別荘専門の不動産会社に相談する

別荘取扱いに特化した不動産会社を利用する方法もあります。軽井沢や那須、熱海など別荘需要の高い地域に詳しい業者なら、独自のネットワークで買い手を探してくれます。
専門業者は地域相場や別荘需要を踏まえたアドバイスが得意なため、売却計画に安心感があります。ただし、取扱エリアが限られる場合もあるため、複数業者を比較するとよいでしょう。

別荘専門業者を探す際は、インターネットのランキングや口コミを参考にし、複数社から情報収集することをおすすめします。

高く売るためのコツ：価格設定と販売戦略

周辺相場を調べて適正価格を決める

まずは周辺の別荘物件の売買情報や過去の成約例を調べ、適正価格の目安を把握します。
不動産情報サイトや公示価格、近隣成約事例を参考にすると、大まかな相場がつかめます。ただし、別荘は条件によって価格差が大きいため、類似物件と細かく比較して判断しましょう。
相場が不明確だと査定額を誤る危険があるため、複数のデータから慎重に相場観を養うことが重要です。

複数査定を活用して販売価格を設定

複数の査定結果を参考にし、売り出し価格は相場よりやや高めに設定すると交渉余地を持たせることができます。
ただし、相場からかけ離れた価格は敬遠されるため、実勢価格を見極めながら設定しましょう。査定額の差異には理由がある場合が多いため、不明点は担当者に確認し、価格調整の根拠を把握しておきます。
また、「これ以上は譲れない」という最低販売価格を事前に決めておき、交渉の指針とすることも有効です。

広告やPRで買い手を集める

買い手を増やすため物件広告は工夫が必要です。
写真には明るい時間帯や魅力的な眺望を用いて、室内の広さや雰囲気を伝えます。別荘の立地（高原、海沿いなど）や温泉など特徴は、キャッチコピーや物件説明で強調しましょう。
不動産ポータルサイトへの掲載は基本ですが、SNSや地域紙への広告も検討すると効果的です。物件に興味を持った人に直接見てもらうため、オープンハウスを開催するのも良いでしょう。

特に別荘は特有の魅力をアピールする必要があります。たとえば、雪景色や紅葉の季節の写真を使うなど、季節感を伝えることで購買意欲を高める工夫をしましょう。

交渉のコツと最低販売価格の設定

買い手との交渉では、自分の希望価格だけでなく買い手の立場も考慮しながら進めます。
提示価格は交渉余地を見込んだ金額とし、「販売価格が〇〇〇万円以下にならない限り売却しない」という最低価格を事前に設定します。
交渉にあたっては、付帯条件をシンプルにまとめてトラブルを防ぐことがコツです。不要な条件を含めず、スムーズな契約ができるようにしましょう。

なお、値引き交渉に応じる際も、あらかじめ決めた最低価格を守り過度の値下げを避けることで、損失を防ぎます。

別荘売却にかかる税金と諸費用のポイント

譲渡所得税の仕組み（別荘の税制上の注意点）

別荘を売却して売却益（譲渡所得）が出た場合、その額に対して所得税と住民税が課されます。譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡は所得税約30％＋住民税9％（合計約39％）、5年超の長期譲渡は所得税約15％＋住民税5％（合計約20％）です（復興特別税含む）。
譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で算出されます。取得費には購入価格や改装費、譲渡費用には仲介手数料や解体費などが含まれるため、これらを正確に把握しておくことが重要です。

取得費が不明な場合、概算取得費（売却価格の5％を取得費とみなす方法）を使うこともできますが、可能であれば実際の支出を示す資料を用意しましょう。

マイホーム特例が使えない注意点

自宅の売却では譲渡所得から3,000万円を控除できる特例がありますが、別荘は原則適用対象外です。別荘は居住用財産とはみなされないため、この特例を受けることはできません。
そのため、別荘売却で利益が出た場合は、控除できる額がなく、高額な税金が課される可能性がある点に注意が必要です。

売却にかかる諸費用（仲介手数料・登記費用など）

別荘の売却では税金以外にもさまざまな費用が発生します。主なものは以下の通りです。

• 仲介手数料：売却額に応じて発生（例：売却額の3％＋6万円＋消費税）。
• 登記費用：所有権移転に伴う登録免許税および司法書士報酬。
• 印紙税：売買契約書に貼る印紙代。
• その他の費用：抵当権抹消や測量費用など目的に応じた手続き費用。

これらの費用も全体の手取り額に影響するため、売却準備段階で見積もりを確認しておくことが重要です。

確定申告の必要性と準備について

別荘を売却して譲渡所得が発生した場合、翌年の確定申告が必要になります。売買契約書や取得費用の領収書、固定資産税納税通知書など、譲渡所得の計算に必要な書類は漏れなく準備して申告しましょう。
一方、売却損が出た場合でも別荘は居住用財産ではないため、他の所得と損益通算が難しい点に注意してください。税金や手続きに不安がある場合は税理士への相談も検討しましょう。

まとめ

別荘を売却するには、事前準備と適切な計画が必要です。
本文で解説したように、複数の査定で相場を把握し、物件価値を高める工夫の上で売却戦略を立てましょう。

特に税制面では、別荘は居住用財産の特例が使えない点に注意し、譲渡所得税や諸費用まで見積もった資金計画を組みます。
必要に応じて不動産会社や税理士に相談しながら慎重に交渉すれば、損をせずに別荘を手放すことができます。

早めに不用品整理と売却準備を始め、負担を軽減しつつ資産を有効活用しましょう。