不動産を売却する際には、登記簿上の所有者（名義）を変更する手続きが非常に重要です。名義変更に関する手続きや費用、必要書類などがわからず不安に感じている方も多いでしょう。
この記事では2025年最新版の情報をもとに、不動産売却時の名義変更手続きの流れや注意点、かかる費用などを詳しく解説します。
目次
不動産売却時に必要な名義変更とは？
不動産を売却するときには、法務局（登記所）において所有権移転登記（名義変更）を行い、売主から買主へ正式に名義を移します。名義変更とは、実際に不動産を手にする売主と、登記簿に記録されている所有者が一致するようにする手続きのことです。一般的に「登記簿謄本の名義を変更する」ともいい、売買が成立した証拠を法的に残す意味があります。
この手続きを経ることで、買主は正式な所有者として法的に権利を主張できるようになります。逆に名義変更を行わないまま売買契約だけを済ませると、買主は法的な所有権を名実ともに持てず、トラブルのもとになります。不動産売却後に所有権がきちんと移転しないと、税金や管理責任が旧所有者のまま残ったり、担保設定や再売却ができなかったりするリスクも生じます。そのため、売却と並行して名義変更手続きを行うことが一般的です。
所有権移転登記と名義変更の関係
不動産売却に伴う名義変更は、正式には「所有権移転登記」と呼ばれます。所有権移転登記は、売主が所有権を買主に移す登記手続きです。不動産の売買が完了したら、この登記を行うことで公的に所有者が切り替わったことを示します。法務局に申請して登記簿の記載を更新することにより、買主は正式に所有者として登録されます。名義変更が完了すると、新しい登録済証（権利証）や登記識別情報が買主に渡り、法的にも安全な取引となります。
所有権移転登記は売買契約だけでは終わりません。法律上、不動産の権利変更を第三者に対抗するには登記が必要です。したがって、登記を省略すると買主が正当な所有者として認められず、紛争の原因になります。以上のように、所有権移転登記と名義変更は実質的に同じ手続きを指し、売買の安全・円滑を図るうえで不可欠なものです。
売却時に名義変更が必要な理由
不動産売却時に名義変更を行う主な理由は、売買によって所有者が変わった事実を法的に証明し、登記簿上でも新しい所有者を登録するためです。もし名義変更を行わないと、買主は第三者に対して所有権を主張できず、また旧所有者には税金や管理責任の負担が残ったままになります。たとえば固定資産税の支払い義務が旧所有者に残ったり、将来その不動産を担保に借入れを行うことができなくなります。
また、売却後も名義を旧所有者のままにしておくと、登記上の不備を利用した第三者の売買や詐欺的な取引のリスクも増えます。安全な不動産取引のために、売却と同時に所有権移転登記を行うことが一般的です。契約書作成や決済・引渡しの手続きと合わせて、司法書士等に依頼し、確実に名義変更を完了させます。
不動産売却における名義変更が必要なケース
通常、不動産売却では売主と買主が異なるため、所有権移転登記（名義変更）が必須です。しかし、特に以下のようなケースでは事前に所有権移転登記を済ませておく必要があります。
登記簿の名義と売主が異なる場合
親から相続した不動産や、離婚後に元配偶者の名義になっている不動産など、登記簿上の名義人と実際の売主が一致しない場合があります。このようなケースでは、まず登記上の所有者名義を売主に変更しておく必要があります。つまり、相続登記や離婚に伴う財産分与の登記を先に行い、登記簿上の所有者を売主本人にしておかなければ、売却手続きを進めることができません。
例えば相続物件を売却する際には、被相続人名義のままでは手続きができないため、相続登記で名義を自分（相続人）名義に変更してから売却します。
共有名義物件を単独で売却する場合
兄弟や夫婦など複数人で共有名義になっている不動産を、一人だけで売却したい場合にも注意が必要です。共有不動産は共同所有者全員の同意がなければ売却できないため、まず共有持分の整理が求められます。具体的には、他の共有者から持分を譲り受けて単独所有に変更するか、遺産分割協議や合意書を取り交わして他の共有者全員で売買契約に参加する必要があります。
いずれの場合も、最終的には登記上の所有者を売却する実行者に変更しておかなければ売却手続きが進みません。
離婚や相続で名義変更が済んでいない場合
離婚後に不動産の所有権が元配偶者に移ったにもかかわらず登記名義を変更していなかった場合や、相続後に遺産分割協議が終わっているにもかかわらず相続登記をしていない場合などがあります。このような場合は、先に相続登記や配偶者間の財産分与登記を行うことが必要です。特に2024年4月から相続登記の義務化が始まっており、相続開始を知った日から3年以内に登記を行わないと過料の対象となります。
売却のためだけでなく法律の要請に従い、速やかに名義を変更しておくことが求められます。
不動産売却に伴う名義変更の手続きの流れ
不動産売却における名義変更手続きは、売買契約の締結から物件の引き渡しまでの間に完了させるのが一般的です。以下の流れに沿って進めます。
売買契約の締結
まず売主と買主（または仲介の不動産会社）の間で売買契約を締結します。物件概要、売買価格、引き渡し期日、名義変更の費用負担などを契約書に明記します。契約の締結には、売主・買主双方が実印を押印し、印鑑証明書の提出が必要です。契約時点で登記手続きの準備を進め、決済日を設定します。
必要書類の準備
売買契約締結後、名義変更に必要な書類を準備します。主な必要書類は次のとおりです。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）：物件の現在の所有者や権利関係を確認するために法務局で取得します。
- 印鑑証明書：売主の実印登録を証明する書類です。取得日から3ヶ月以内のものを用意します。
- 固定資産評価証明書：登録免許税算定のために不動産の税評価額を確認する資料です。市区町村役場で取得します。
- 住民票や戸籍謄本：相続や婚姻等によって必要になる場合があります。相続登記や離婚協議が関係するケースでは、これらで身分関係を証明します。
- 委任状：司法書士に依頼する場合など、売主以外が手続きを行う際に必要です。
決済・物件の引き渡し
設定した引き渡し（決済）日に、買主は残代金を支払い、売主は鍵や必要書類を引き渡します。通常、銀行などで売主と買主が同席して決済を行い、その場で登記に必要な書類を司法書士に引き渡します。司法書士が同席していれば、決済当日に所有権移転登記の申請手続きまで進めることができます。このように、売買代金の授受と物件引渡しを行ったタイミングで名義変更申請の準備を整えます。
登記申請（名義変更）の実施
決済後、司法書士が法務局へ所有権移転登記の申請を行います。申請には上述の書類一式と、登録免許税の納付書を提出します。通常、申請から1～2週間程度で所有権の移転が完了し、新しい所有者の登記事項証明書に反映されます。登記が完了すると、買主に新しい登記済証（※現在は登記識別情報）などが渡され、不動産の名義は正式に買主名義に変更されます。
なお、名義変更の全行程を自分で行うことも可能ですが、必要書類が多く手続きが複雑なため、実際には司法書士に依頼するケースが一般的です。司法書士に任せると書類作成から提出まで一括して行ってくれるため、手続きミスの心配が少なく、安心して進められます。
不動産売却の名義変更にかかる費用
名義変更手続きにはいくつかの費用が発生します。主な費用項目は以下の通りです。
登録免許税
所有権移転登記を行う際に法務局へ納める税金が登録免許税です。不動産の固定資産税評価額に応じて課税されます。具体的には、土地の移転登記では評価額の0.15％（土地の場合、1000分の15）、建物の移転登記では評価額の0.20％（1000分の20）が税率となります。例えば、土地の評価額が1,000万円の場合、登録免許税は15万円となります。通常、この登録免許税は買主が負担するのが慣例です。
司法書士報酬
司法書士に登記手続きを依頼する場合、その報酬も費用の一部になります。報酬額は事務所や案件の規模によりますが、不動産売買の所有権移転の場合、一般的に3万～7万円程度が相場とされています。この費用には、登記書類の作成や法務局への申請手数料などが含まれます。自分で手続きを行う場合はこの報酬を節約できますが、手続きに慣れていない方は専門家への依頼がおすすめです。
その他費用（印紙税・書類取得費用など）
その他にも以下のような費用がかかります：
- 印紙税：売買契約書に貼る印紙税です。契約金額に応じて金額が変わり、例えば1,000万円超～5,000万円以下の契約であれば21,000円、5,000万円超～1億円以下であれば60,000円が必要です。
- 書類取得費用：登記事項証明書（登記簿謄本）の取得費用（1通数百円程度）、固定資産評価証明書の取得費用（数百円程度）など。これらは比較的小額ですが必要となります。
- 資料発行手数料：住民票や戸籍謄本など必要書類を市区町村役場で取得する際の手数料もかかります。
以上の費用を合計して考えると、登記免許税が最も大きな負担になりますが、売買の場合は多くの場合買主が負担をするのが一般的です。どの費用を誰が負担するかは契約書に定め、事前に確認しておくと安心です。
不動産売却の名義変更で注意すべきポイント
名義変更に関しては、スムーズな売却のためにいくつか注意点があります。
売買契約と名義変更は同時に行う
不動産売買では、代金決済と物件引き渡しのタイミングで所有権移転登記も合わせて行うのが一般的です。同じ日に手続きを完了させることで、買主がすぐに正式な所有者となり、トラブルを避けられます。もし名義変更を遅らせると、売買契約はあっても買主の権利が正式に認められない期間が生じ、法律的に不確実な状態が続いてしまいます。
名義変更を怠った場合のリスク
購入代金を支払って物件を受け渡しても、登記をしていないと買主が正式な所有者と認められません。例えば他の人に不動産を買われてしまったときなど、法的権利を主張することができません。また、売却後も名義を旧所有者にしておくと、固定資産税や都市計画税の請求が旧所有者宛に届いたままになり、支払いの負担に不具合が生じます。
さらに、名義が移っていない不動産は銀行融資の担保にも使えず、買主は資金調達が困難になります。これらのリスクを避けるためにも、売却の際には必ず所有権移転登記を行いましょう。
親族間売買では贈与税に注意
親子や夫婦など親族間で不動産を売買する場合、名義変更の扱いには特に注意が必要です。親族間の取引では、売買価格が市場価格より低いと、その差額が実質的に贈与とみなされることがあります。この場合、子や夫婦が受け取った利益分に対して高率の贈与税が課税される可能性があります。直系尊属からの贈与では最大で55％の税率が適用されるため、税負担が非常に大きくなりかねません。親族間で売買する際はできるだけ適正価格で契約を結び、税務的な取り扱いを確認しておくことが重要です。
相続登記の義務化とその影響
2024年4月から施行された相続登記の義務化制度により、不動産を相続したら3年以内に相続登記を行う必要が生じました。相続登記をしないまま放置すると10万円以下の過料が科される可能性があります。相続した不動産を売却する場合、まず相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成したうえで相続登記を進めます。
義務化以前に発生した相続でも猶予期間中は2027年3月末までに登記を終えれば過料は免除されます。遺産分割が難航して登記できないときは「相続人申告登記」で一時的に登記をしておく制度もありますが、この登記では売却ができないため、最終的には相続登記を完了させる必要があります。
司法書士に依頼するメリット
名義変更手続きは複数の書類を用意し、法務局での申請作業も行う必要があるため、専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士は登記に関するノウハウを持っており、書類の不備を防ぎつつ迅速に手続きを進めてくれます。自分で手続きをする場合、慣れない書類作成に時間がかかるうえ、記載ミスがあると再申請が必要になり手間が増えます。費用はかかりますが、安心・確実に名義変更を完了させるためには司法書士への依頼がおすすめです。
まとめ
不動産売却における名義変更は、所有権を正しく移転し、安全な取引を実現するための重要な手続きです。売買契約を締結したら、売主が買主に登記簿上の名義を変更する所有権移転登記を同時に行うことが基本となります。手続きの流れや必要書類、費用負担を事前に把握し、特に相続や共有物件などの場合には注意点を確認しておきましょう。専門家である司法書士に依頼すれば、複雑な手続きも確実に進められます。
この記事で紹介した流れやポイントを参考に、2025年の最新情報に基づいた名義変更手続きを行い、安心して不動産売却の手続きを進めてください。