家を売るときの税金、知らなきゃ損！？その真実とは

家を売るとなると、多額の税金がかかることをご存知でしょうか？不動産の売却には印紙税や仲介手数料にかかる消費税、譲渡所得税など、さまざまな税金が関わってきます。例えば、売却金額が3,000万円であれば、印紙税だけで1万円がかかります。控除や特例を知らずに売却すると、思わぬ税負担になる可能性があるので注意が必要です。

ここでは「家を売る時の税金」が何か、節税できる方法を含めてわかりやすく解説します。

家を売る時の税金の種類

不動産を売却する際には、主に以下のような税金がかかります。

• 印紙税：売買契約書に貼付する税金（売却額に応じ数千～数万円）
• 消費税（仲介手数料に含まれる分）：不動産仲介会社に支払う仲介手数料には消費税が上乗せされます
• 登録免許税：住宅ローンの抵当権抹消登記など登記手続きの際に必要な税金（課税価格の0.1～0.3％程度）
• 譲渡所得税（所得税・住民税）：売却による利益（譲渡所得）に対して課税される税金

家を売る時の譲渡所得税の計算と税率

譲渡所得税は、売却によって得た利益に課税される税金です。利益（譲渡所得）は「譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費とは購入代金に購入時の手数料・税金・リフォーム費用などを合計したもので、建物部分は減価償却額を差し引いて算出します。取得費が分からない場合は譲渡価格の5％相当額を概算取得費として計算することも可能です。譲渡所得がプラスの場合、その額に税率を掛けて計算します（マイナスの場合、原則として譲渡所得税はかかりません）。

譲渡所得税には「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」があり、所有期間によって税率が大きく変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得に該当し、税率は所得税・住民税・復興特別所得税を合わせ約39.63％です。一方、5年超（長期譲渡所得）の場合は軽減税率が適用され、合計で約20.315％になります。たとえば2020年に取得した物件を2026年に売却すると、実所有期間は5年超ですが売却年である2026年の1月1日時点で5年以上経過していれば長期扱いとなり税率が約20％になります。売却のタイミングで税率は大きく変わるため、所有期間を確認しておくことが重要です。

【税率の比較】

家を売る時に使える税金の控除・特例

居住用のマイホームを売却する場合、譲渡所得税を軽減するための特例制度がいくつか用意されています。主なものは以下の通りです。

• 3,000万円特別控除：自分が住んでいた住宅を売却したとき、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。譲渡所得が3,000万円以下であれば税金がかからず、大半のケースでほぼ課税所得を0にできます。
• 10年超所有軽減税率の特例：マイホームを10年超所有してから売却した場合、譲渡所得の計算上、特別に1/2の税率をさらに軽減して計算できます（実際の軽減率は概ね1/2）※適用には購入・売却共に居住要件を満たす必要があります。
• 住み替え（買換え）特例: 古いマイホームを売却してから3年以内に新しいマイホームを購入・入居すると、譲渡益の課税を繰り延べられる特例です。売却価格と購入価格の差額に応じて、譲渡所得税の納付を翌年に先送りできます（※2025年末までの適用期限）。
• 空き家特例：相続などで被相続人の自宅（空き家）を譲り受けてから売却する場合、一定要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。空き家を売却する際の税負担軽減に役立ちます。

家を売る時に必要な確定申告

不動産売却で譲渡所得が発生した場合、翌年2～3月の確定申告で自己申告する必要があります。仲介手数料や印紙税など契約に関わる費用は不動産取得税下の支払いではなく、確定申告で譲渡費用として差し引きます。また、上記の3,000万円控除や軽減税率を適用するには申告が必須です。売却後に税金がゼロになるケースでも、申告をしなければ特例は適用されません。

確定申告の提出期間は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。申告先の税務署は物件所在地ではなく自分の住民票住所地の管轄になります。申告書作成には、売買契約書・登記事項証明書、取得時の契約書や領収書（取得費計算用）などの書類が必要です。これらの書類をそろえて間違いないよう申告しましょう。

まとめ

家を売却するときには、印紙税や消費税、登録免許税といった必要経費に加え、売却益にかかる譲渡所得税が大きく影響します。特に譲渡所得税は所有期間によって税率が変わる上、3,000万円控除や10年超軽減など大きな節税効果もあります。

忘れずに確定申告を行い、適用可能な控除・特例を活用することで、手元に残る金額を最大限に増やしましょう。