親が所有する土地を売却したいと考えた時、どこから手をつければよいか迷いますよね。必要な手続きから税金、家族間の合意まで、多くのポイントがあります。
この記事では親の土地売却に関する最新の知識を丁寧に解説し、安心して売却できる方法をご紹介します。
親子と家族が納得できる形で土地売却を進めるためのガイドとしてお役立てください。
目次
親の土地を売る前に押さえるべきポイント
親名義の土地を売却する前には、まず基本的な状況を整理することが大切です。所有権や登記状況、市場動向、家族の意向などを確認しましょう。初めにこれらを把握することで、スムーズに売却準備が進みます。
特に最近の法改正や税制を踏まえ、最善の時期と方法を検討することが重要です。
親名義の土地の所有権と名義を確認
土地の登記簿で親名義になっているか、共有名義かなどを必ず確認してください。親が亡くなっている場合には相続登記が必要ですし、共有名義の場合は他の共有者の同意や承諾も必要になります。
自身で不明な点があれば法務局で登記記録を確認し、必要な手続きを事前に把握しておきましょう。
家族間の同意形成と相談
親の土地を売却するには、親本人を含む家族の同意が不可欠です。特に土地の売却によるお金の取り扱いも重要になり、家族間でトラブルにならないよう事前に十分に話し合いましょう。
共有名義の土地なら他の相続人とも協議し、文書で合意内容を残すことが安心につながります。
土地の評価（相場調査・鑑定）
土地を高く売るには市場価格の把握が重要です。不動産会社に査定を依頼するほか、国土交通省の地価公示や近隣の取引事例などから相場を調べましょう。
また、プロによる鑑定や専門家への相談も価値判断の参考になります。土地によっては特殊な事情があるため、土地の価値を正確に理解することが売却成功のカギです。
相続・贈与の影響を確認
親から土地を相続した場合と、生前に贈与された場合とでは税負担や手続きが異なります。相続した土地を売却する場合は相続登記後に売却できる一方、贈与を受けた土地の場合は贈与税が発生する可能性があります。
売却時の譲渡所得税を考慮すると相続後に売るほうが税率が低いケースもあるため、親と話し合い、最適なタイミング・方法を検討するとよいでしょう。
農地の場合の注意点（農地法など）
親の土地が農地の場合、農地法の許可が必要です。農地転用には自治体の許可を取る必要があり、一般住宅用地に転用する場合には手続きが複雑です。
もし農業を継続しないなら、農地か宅地かによって申請が必要かを自治体に確認しましょう。無許可で売却すると罰則対象になる場合があるため、注意が必要です。
親名義の土地売却：手続きと流れ
親名義の土地を売却する際の一般的な流れは、不動産会社への依頼から売買契約、所有権移転まで順を追って進めます。それぞれのステップで必要な作業を押さえておくことで、手続きをスムーズに行えます。
親の代理で進める場合も、親の同意や委任状などが重要になりますので準備しておきましょう。
不動産会社への相談と媒介契約
まず信頼できる不動産会社を選び、土地の売却を依頼します。査定を受け、適正価格を協議のうえで媒介契約（一般媒介・専任媒介など）を締結します。
媒介契約締結後、販売活動がスタートしますが、親の同意や委任状が必要な場合は合わせて用意しましょう。
売却価格の査定と決定
不動産会社による査定額を参考に、売却希望価格を検討します。査定には公示価格や近隣取引事例、土地の事情などが反映されます。
必要に応じて複数社の査定を比較し、親子で納得できる価格を設定しましょう。売り急ぎすぎず、市場動向に合った現実的な価格設定が重要です。
販売活動（広告掲載・内見）
決定した価格で販売活動を行います。インターネットやチラシ、不動産ポータルサイトなどで広告を掲載し、購入希望者を募ります。
資料の説明や現地案内（内見）を通じて、土地の魅力を伝えましょう。不動産会社が主導してくれますが、重要なポイント（周辺環境、権利関係）は親と共有しておくと安心です。
買主との交渉・売買契約締結
購入希望者から条件交渉があれば、不動産会社を通じて調整します。価格や引き渡し時期、契約条件の折り合いがつけば、売買契約書を作成します。
契約の際には印紙税の支払いも必要です。親（または子）が署名・押印し、契約手付金を受け取った上で売買契約を締結します。
決済と所有権移転登記
売買契約後、決済日（引き渡し日）に代金を受け取ります。債権者がいる場合は抵当権抹消などの手続きも行います。
代金受領後、法務局で所有権移転登記を行い、名義を買主に移します。登記には登録免許税と司法書士費用がかかりますが、確実に手続きを完了することが重要です。
名義変更が必要な場合
親名義で売却できない事情がある場合（親が認知症や長期入院等）、事前に名義変更しておくことも選択肢です。相続登記（相続時）や贈与登記による名義変更には相続税や贈与税、登録免許税が発生します。
名義変更後に売却すると、譲渡所得税が子にかかる可能性があります。専門家に相談し、コストと節税効果を比較した上で決断しましょう。
親の土地を売る際に必要な書類と費用
土地売却には事前に様々な書類と費用が必要です。契約時には登記簿謄本や印鑑証明、委任状などを揃え、取引に伴う費用や税金も理解しておきましょう。
これらを書く前に必要書類と主な費用項目について確認します。
必要書類の確認
売却に際し準備する主な書類は以下です。登記簿謄本（土地の所有権を証明）、権利証または登記識別情報、親の印鑑証明書、親の実印、場合によっては委任状や戸籍等があります。
親の本人確認書類や住民票も必要になることがあります。紛失しないよう事前に確認し、申請が必要な書類は余裕をもって取得しておきましょう。
仲介手数料とその他の手数料
不動産仲介会社に依頼した場合、売却価格に応じた仲介手数料が発生します。通常、上限は売却額の3%＋6万円（税別）です。また、契約時に貼る印紙税（売買契約書の金額に応じた税額）も必要になります。
司法書士に登記を依頼する場合は手数料が数千円～数万円かかります。これらを合計して予算を確認しましょう。
測量・解体などの可能性
境界が不明瞭な土地は、売却前に土地家屋調査士による境界確認や測量が必要な場合があります。測量費用は面積や形状に応じて数万円〜十数万円程度です。
古い建物がある場合には解体費用も必要です。道路や上下水道の整備費が必要な場合もあります。事前に買主から要望が出ることもあるため、必要があれば見積りを取っておきましょう。
登記費用・固定資産税の清算
所有権移転登記には登録免許税がかかります。税額は土地の固定資産税評価額に住宅用土地なら1,000分の4（2025年の軽減措置で3,000分の1）、その他土地は2,000分の15です。
また、売却時に固定資産税や都市計画税の日割り清算が必要な場合もあります。売買代金を受け取る前に、登記費用や税金の準備も忘れずに行っておくことが大切です。
親の土地売却にかかる税金と節税方法
土地売却では譲渡所得税が発生します。さらに、相続や贈与が絡む場合は相続税・贈与税も関係します。どのように税額が計算されるか把握し、節税できる制度があれば活用しましょう。
税金周りのポイントを整理し、損しない売却を目指す情報を解説します。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得は「譲渡価額－取得費－譲渡費用」で計算されます。譲渡所得税はこの所得に税率（所得税と住民税合計約20%）を掛けた金額です。
取得費がわからない場合、概算取得費（譲渡価額の5%）で計算します。売却が成立した年の翌年に確定申告が必要で、収入や費用の記録を忘れずにしておきましょう。
特別控除・税率軽減
譲渡所得税にはいくつかの特例があります。たとえば、親が居住していた住宅付き土地を売却する場合は「3,000万円の特別控除」が適用できる可能性があります（親が所有かつ居住要件あり）。また、所有期間が10年超の場合は税率が軽減されます。
ただし、親から贈与された土地や相続した土地を売却する場合、適用条件に該当しないケースもあるため、必要に応じて税理士に相談し節税対策を検討しましょう。
相続・贈与税の影響
親が亡くなって土地を相続した場合、相続時に相続税が課されます。相続税の申告後、その土地を売却する際には「取得費」として相続税の取得費加算の特例（相続税分を譲渡価格に加算できる制度）が利用できます。
贈与で土地を取得した場合は贈与税が発生しますが、贈与時の土地の評価額が争点となります。売却前に税金の計算をシミュレーションし、不利にならない方法を選択しましょう。
居住用財産の3,000万円特別控除
親が長年住んでいた家屋付き土地の場合、売却益の3,000万円特別控除が使えることがあります。この場合、譲渡所得から3,000万円を差し引けるため、大きな節税になります。ただし控除を受けるにはいくつか条件があります。
親が売却時点で住んでいないケースや、子が住んでいない場合でも、親が居住していた期間が一定期間以上ある場合は適用可能なこともあります。具体的な条件は国税庁の情報を確認し、必要があれば専門家に相談してください。
親の土地売却でトラブルを避ける方法
親名義の土地を売却する際は、理解不足や手続き不備からトラブルが起こりやすいです。家族や購入希望者、不動産業者との間で摩擦が生じないよう慎重に進めましょう。主な注意点をまとめます。
親の同意を得る
親名義の不動産は、親本人の意思が最優先です。勝手に取引を進めると契約が無効になったり、親との信頼を損なってしまいます。
親が元気なうちは必ず本人と連絡を取りながら、売却の目的や条件について話し合いましょう。必要に応じて委任状を取得するなどして正式に手続きすることが重要です。
共有名義の場合は全員の承諾
土地が親子や親族など複数名義の場合、全ての名義人の同意が必要です。共有名義のまま売却するのは複雑になるため、原則として全員の合意が前提です。
一人でも反対があると売買契約は成立しません。共有者同士で早めに話し合い、遺産分割協議書を作成しておくと、後のトラブルを防げます。
成年後見制度利用時の注意
親が認知症などで判断能力が低下している場合は、成年後見制度の利用を検討します。家庭裁判所に後見人を選任してもらい、その後見人が売却手続きを担います。
ただし後見制度は手続きに時間と費用がかかり、本人の利益を優先する必要があるため、売却に制限が出ることもあります。急いで売却したい場合は、事前に後見制度の申立状況も確認しておきましょう。
信頼できる業者選び
不動産業者の選定は慎重に行いましょう。複数の業者の査定を比較したり、実績や口コミを参考にしたりすることが大切です。
悪質な業者を避けるためにも、免許証番号の確認や相談時の対応も見極めポイントです。また、売却活動は契約後にプロが行いますが、契約条件は親子でよく確認して慎重に進めましょう。
家族間の合意形成
売却にかかるお金の分配など、家族内で意見が分かれないよう、事前にルールを決めておくことも重要です。親の土地売却で得た利益の使い道や按分方法を家族会議で話し合い、必要に応じて書面にしておくと安心です。
これにより売却後の金銭トラブルを避け、円満に手続きを進める助けとなります。
状況別：親の土地売却のポイント
親の土地を売却する状況は様々です。親が健在か、認知症か、亡くなった後か、贈与を受けた土地かなど、状況によって進め方が変わります。それぞれのケースに応じたポイントを確認しましょう。
親が元気な場合：通常の売却
親が健在で意思確認ができる場合は、通常通り売却活動を進められます。親に売却の意思があれば、本人の同意のもとで契約するだけです。
ただし、将来親が住む可能性がある土地なのか、または資産整理が目的なのか、売却理由を明確にしておくと運びがスムーズです。
親が認知症の場合：成年後見制度の検討
親が認知症などで判断能力が低下している場合は、家庭裁判所に申立てて成年後見人を選任してもらう必要があります。成年後見人は親に代わって契約行為を行います。
成年後見制度には申立て費用や手続きの時間がかかるうえ、売却条件にも制限がかかることがあります。早めに専門家に相談し、後見人の業務範囲を明確にしましょう。
親が亡くなった場合：相続手続き後の売却
親が亡くなった場合、まずは相続手続きを行い土地の名義を相続人に変更します。遺言がなければ遺産分割協議を経て相続人全員の同意で相続登記をしましょう。
相続登記後は相続人名義で売却できます。相続税申告を終えた土地は譲渡所得税の計算で「取得費加算の特例」（相続税分を取得費に加算）が使えるので、節税効果もあります。
親から贈与を受けた土地を売る場合
親から生前贈与で土地を取得した場合、その土地を売却する際は贈与税が関わります。贈与時点での土地評価額が高いと贈与税が高額になるため、注意が必要です。
贈与を受けた土地の場合でも譲渡所得として計算されますが、取得費に贈与税分は含まれません。可能であれば相続時に土地を引き継ぎ、相続税申告後に売却するほうが税負担を軽減できるケースもあります。
まとめ
親名義の土地の売却は、所有権名義や家族の同意、税金・手続きなどに注意が必要です。まずは親や家族とよく相談し、専門家の助言を得ながら計画的に進めることが重要です。売却前には土地の相場や必要書類、費用を確認し、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。
また、認知症や相続など状況によって必要な手続きは変わります。成年後見人の利用や名義変更など適切な準備を行い、トラブルを避けながら安心して土地を売却しましょう。