実例で学ぶ！終活での家の処分成功ストーリー

終活の一環として、残された住まいをどうするか悩む高齢者が増えています。築年数が経った家を手放すには売却・賃貸・生前贈与・解体など様々な方法があります。
自分の将来や家族状況に合わせた選択であれば、トラブル回避や老後資金の確保につながります。

この記事では2025年の最新情報を踏まえ、実例を交えながら家の処分方法と注意点を解説します。安心して次の人生を歩むために、ぜひ参考にしてください。

終活で考える家の処分方法とは

終活とは人生の終盤を見据えた準備であり、家の処分も重要なテーマです。子どもが生活拠点を移したり高齢者施設へ入る場合、自宅をどうするかを決める必要があります。

家を処分することで相続トラブルを防ぎ、老朽化による負担を軽減できるメリットがあります。一方で税金や解体費用など費用面の検討が必要です。
処分方法を決める前には、家族との話し合いや所有不動産の評価など、早めの準備が大切です。

主な家の処分方法には以下の種類があります。

終活で家を処分するメリット

終活で家を処分すると、次のようなメリットがあります。老後資金の確保のために売却して現金化したり、毎月の家賃収入を老後資金に当てられます。
また、相続時に家族が揉めないよう生前に財産を分配しておけば、安心して余生を過ごせます。空き家になれば税・維持費がかさむため、早めに処分すれば負担を減らせます。

処分前の準備と検討事項

家の処分には、住宅ローンの残債や固定資産税、遺品・思い出の片付けといった準備が必要です。まずは不動産の査定を受け、どのくらいの価値があるか把握しましょう。家族で話し合い、誰が何をするか役割を明確にします。

専門家（不動産会社、税理士、司法書士）に相談することもポイントです。今後の居住予定（介護施設へ移る、賃貸やシェアハウス住まいなど）も考慮して優先順位を決めましょう。

終活で家を売却して資産を整理

家を売却して処分する方法は、終活でよく選ばれる選択肢です。住み慣れた家を手放すことでまとまった現金が得られ、老後資金や介護資金の確保に充てられます。近年の不動産市況では、良質な物件は2025年も相対的に需要がありますが、市場に出すローンや税負担の確認は欠かせません。

不動産売却の流れ

売却の基本的な流れは、まず不動産会社への査定依頼から始まります。適正価格を見極め、複数社から見積もりを比較しましょう。
その後、媒介契約を結んで売却活動を開始します。買主が見つかれば売買契約を締結し、引き渡しとなります。
売却には数ヶ月単位の時間がかかる場合もあるため、早めに動きましょう。

資産整理のポイント

売却時は、譲渡所得税や諸費用を考慮します。長年住んだ自宅なら「3000万円特別控除」が使える可能性があります。
これは譲渡益から3000万円まで非課税となる制度で、税負担を大幅に減らせます。また、売却益は相続財産に含まれず相続時精算課税の対象外になるため、相続税対策としても有効です。

ただし、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消の手続きが必要です。
売却後に家族へ贈与・遺贈する方法も検討できますが、贈与税・相続税の合計が増えないか事前に確認してください。

成功事例: 柿田さん（78歳）のケース

長年住んだ実家を売却し、新居の資金にあてた事例です。柿田さんは両親がなくなり数年間空き家になっていた実家を元の価格より多少高めに査定依頼しました。
結果的に築年数を考慮した相場価格で買い手がつき、3000万円特別控除も適用され、大きな税金負担なく売却できました。
売却益は安心して小さな戸建てを購入する資金になり、今では介護付き老人ホームの費用にも余裕を持てて喜んでいます。

終活で家を賃貸活用して収入を得る

家を売りたくない場合は賃貸に出す方法もあります。居住権を放棄せず所有し続けることで、毎月家賃収入を得られるメリットがあります。
老朽化した家でもリフォームで付加価値を付けられることもあります。
ただし賃貸経営には維持管理の手間と費用、空室リスクも伴います。

賃貸活用のメリットとリスク

賃貸にすれば家賃収入が老後資金に加わり、インフレ時にも家賃が上げられる場合があります。自分で住まなくても維持できるのがメリットです。
一方で、大規模修繕やトラブル対応の手間、入居者トラブルによる法的対応の可能性などがリスクです。
特に高齢で管理が難しい場合は、プロに任せられる管理会社利用が鍵となります。

賃貸運用の具体例

例えば山田さん夫婦は、子世帯が別に住むことになったため築30年の旧実家をリフォームして賃貸住宅にしました。
管理会社を介して借主を募集し、毎月の家賃収入で新居の決済ローンを補填しています。
税務面では、賃貸収入は所得になりますが、管理費や減価償却が経費として引けるため、売却時より所得税負担は軽減される場合もあります。

管理会社の選び方

賃貸経営では信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。実績や評判、サポート体制を確認し、家賃保証制度の有無も確認しましょう。
近年は空き家を使った地方への移住促進制度もあり、自治体の空き家バンクに登録して借り手を募る方法も増えています。
管理を任せれば、オーナーは定期的に報告を受けるだけで不動産を有効活用できます。

終活で家を解体・更地にして手放す

老朽化が進んだ家や利用価値が低い土地では、建物を解体して更地にする方法もあります。更地にすると建物の維持費が不要になるほか、土地の価値を活かして売却したり、子どもが農地転用するなど新たな用途を検討しやすくなります。

解体費用の目安と補助金

解体費用は構造や大きさによって大きく変わり、一例として木造家屋で100～200万円程度が目安です。ただしアスベスト除去が必要な場合などは数百万円に達することもあります。

2025年現在、地方自治体によっては空き家解体の補助金制度を用意しており、一定割合の助成を受けられる場合があります。事前に市町村に問い合わせ、要件を確認しましょう。

更地にした後の活用例

更地にしておくと、固定資産税は建物付きよりもおおむね6分の1程度に軽減される「更地特例」が適用されます（更地のまま翌年も市町村に申告が必要）。
また土地の活用では、売却や賃貸住宅を新築するほか、子世帯が自宅を建て直すケースもあります。
自治体で貸し農園や公園として提供される事例も増えており、地元と相談して有効活用を検討するのも手です。

生前贈与や遺言で家を次世代へ引き継ぐ

生前贈与を活用して子どもや孫へ家を贈る方法も終活時に検討されます。2024年以降、相続時精算課税制度の改正により「年間110万円までの贈与は非課税」枠が新設され、少しずつ家を移転させる節税手段として注目されています。
また、遺言書を書くことで相続時に家をどのように分配するか明確にできます。

生前贈与のメリットと方法

生前贈与は、例えば子や孫への家や現金を現物で渡すことで将来の相続財産を減らせます。
家を贈与すると子の負担になるかもしれない相続税を分散でき、子世帯が実際に住むなら精神的なメリットもあります。
特別控除枠を使い切りながら少しずつ贈与することで贈与税を抑えられるため、計画的な贈与が鍵です。

遺言書作成のポイント

遺言書は自分の死後に家をどう分けるかを書く重要な書類です。遺言には法的な形式要件がありますが、もし正確に作成すれば相続争いを防ぐ力になります。
遺言で特定の家を相続人に譲る旨を書けば、家族間の理解が得られる可能性が高まります。ただし、税務上の贈与・相続税がどうなるかは事前に税理士等に相談しましょう。

成功事例: 佐藤さん（82歳）のケース

佐藤さんは子どもが3人いましたが、家をめぐるトラブルを避けるため生前に分割を行いました。主な自宅は長男夫婦に贈与し、次男と長女には別の資産を分配しました。

相続時精算課税制度を利用し、贈与税が非課税になる枠を活用、合計2500万円までの贈与が将来の相続税に影響を及ぼさないようにしました。結果、家族間の話し合いで揉めることなく、家はスムーズに次世代へ引き継がれました。

家の処分にかかる費用と税金

家を処分するときには、様々な費用や税金が発生します。売却の場合は売買契約に伴う仲介手数料や印紙税、登記費用などが必要です。
解体する場合、解体業者への支払いの他に廃棄物処理費用がかかる場合もあります。これら実費と合わせ、税金面も考慮が必要です。

売却時の譲渡所得税

家を売って利益が出ると、「譲渡所得課税」が発生します。マイホーム売却の場合、居住期間が長ければ軽減税率が適用されます。
また、3000万円特別控除を利用すれば売却益の多くが非課税になる可能性があります。譲渡所得が少額でも申告漏れしないよう気をつけましょう。

相続税と小規模宅地等の特例

家を残しておいて相続するときは、土地に対する「小規模宅地等の特例」が使える場合があります。
特例を適用すれば、自宅の土地評価額が最大80％減額され、相続税が大きく減ります。
生前に家を売ってしまうとこの特例は使えませんので、相続税額を少なくする狙いなら現金相続も検討すべきです。

贈与税の基礎控除と節税策

日本では年間110万円までは贈与税がかからない基礎控除があります。2024年の税制改正で相続時精算課税にも年間110万円の非課税枠が追加されました。
この制度を利用すると相続前にまとまった財産を移せ、相続税評価額も下がります。
ただし贈与額が多いと相続時に課税される仕組みなので、専門家と相談し慎重に活用しましょう。

家の思い出整理と遺品整理

家を処分するときは、家財や思い出の品の整理も必要です。長年住んだ家には、本や写真、多くの思い出の品が残っているものです。
必要なものと不要なものを分け、写真や手紙などはデジタル化して残す方法が人気です。
古い家具や衣類は早めにリサイクルや寄付に回しましょう。

思い出の品の整理方法

思い出の品は、一気に捨てずに時間をかけて選別しましょう。3年以上使っていないもの、同じものが複数あるものは処分の候補です。
例えば家族写真は全部ではなく代表的なものだけ残す、子どもの作品は1つずつ選ぶなど、「思い出」と「もの」を分けて考えます。形見分けで親戚と分け合うのもアイデアです。

デジタル化保存のすすめ

思い出の写真や手書きの手紙はスキャンしてデータ保存すると場所を取らず長く残せます。実家の風景や思い出の品を写真で記録し、クラウドストレージに保存すると安心です。

また、近年はアルバムをデジタル化したり、DVDやUSBにまとめたりするサービスもあります。生前にデジタル保存しておくと家族で共有しやすくなります。

遺品整理サービスの活用

荷物が多く手伝いが難しい場合は、プロの遺品整理業者に依頼する方法があります。業者はオークションやリサイクル、処分を効率的に行い、仕分けから清掃までサポートしてくれます。

料金はかかりますが、心理的負担や体力的負担を減らすメリットがあります。サービスによっては仏壇や位牌の供養相談も含まれている場合があります。

空き家にさせないための対策

家族が住まなくなった家をそのまま放置すると、空き家になります。空き家になると固定資産税が上がる「特定空家等」に指定され、最悪の場合行政代執行で解体される恐れもあります。
終活で家を処分しない場合は、定期的な管理が必要です。

近隣トラブルを避ける管理のポイント

空き家を防ぐには、庭木の剪定や掃除など定期メンテナンスを行い、近隣から苦情が来ないようにすることが大切です。遠方の場合は信頼できる近所の人や管理会社に巡回を頼むのも一手です。
また、郵便物をこまめに整理するなど、人が住んでいるような工夫をしておくと安心です。

空き家バンクなど自治体支援

近年、多くの自治体が空き家を有効活用するための「空き家バンク」を運営しています。この制度では、空き家所有者が登録すれば借り手や買い手を斡旋してもらえます。

空き家バンク以外にも、解体費用助成やリフォーム補助といった支援制度を設ける自治体もあります。処分の見込みがつかないなら、まずは市区町村の相談窓口に問い合わせてみましょう。

専門家に相談して安心の終活

家の処分に迷ったら、専門家の力を借りましょう。不動産会社に査定を依頼すれば、相場感が分かり計画が立てやすくなります。
税金や法的な疑問は税理士や司法書士に相談し、最適な手続きを教えてもらうことが大切です。
最近では終活相談に特化した専門家も増えており、電話相談やオンライン相談で気軽に助言をもらえます。

不動産業者の選び方

おすすめの不動産会社は、複数社で比較検討して選びましょう。
地元に詳しく信頼できる業者か、大手サイトで実績のある業者か、どちらもチェックが必要です。
無料査定を複数受け、査定額や対応に違いがないか確認します。
買い手探しのノウハウや手数料など、条件の比較も忘れずに行いましょう。

法律・税務の専門家との連携

司法書士は登記手続き、税理士は税金計算のパートナーです。家の贈与や相続で複雑な手続きが必要な場合は、最初から専門家に相談して進めると安心です。
たとえば遺言書を作成するときには公証役場の手続き、相続税申告では税理士に書類を依頼すると確実です。
複数の専門家の意見を聞きながら、自分に合った方法を選びましょう。

まとめ

終活での家の処分には、売却・賃貸・解体・贈与などさまざまな手段があります。それぞれにメリットと注意点があり、自分の状況や家族構成に合わせて選ぶことが大切です。
売却では3000万円控除や相続税対策、贈与では税制変更の有効活用、賃貸では管理会社選び、解体では補助金制度の活用など、2025年時点の最新情報を押さえて計画的に進めましょう。

家の思い出整理や遺品整理を丁寧に行うことも忘れずに。
専門家に相談しながら終活を進めれば、安心して新たなステージに一歩を踏み出せます。