家が売れなかったらどうする？住み替え時の方策まとめ

住み替えを検討する多くの方が直面する悩みが、現在の家がなかなか売れないケースです。売却資金を元手に新しい家を買う計画になっている場合、売却が長引くと住宅ローンや新居購入に支障が出る可能性があります。

本記事では、家が売れなかった場合に取るべき対策や資金計画の見直し方法を解説します。安心して住み替えを進めるヒントをわかりやすくご紹介します。

住み替えで家が売れなかったらどうする？

住み替えを検討する際、現在の自宅売却のタイミングと新居購入のタイミングを慎重に計画する必要があります。一般的には売却によって得た資金で新居を購入する資金計画が組まれますが、売却が長引くとこの計画が大きく狂ってしまいます。特に住宅ローンがまだ残っている場合は要注意で、売却完了前に新居のローン審査を受けるのは難しいケースもあります。

住み替えにおける売却と購入のスケジュール

住み替えを進める際、多くの人は現在の家を売って得た資金で新居の購入を計画します。通常は売却が終わってから新居を探す「売り先行」の方法が多いですが、この方法では売却完了までに仮住まいが必要になることがあります。住宅の売却活動には一般的に数ヶ月（3～6ヶ月程度）かかることが多いため、余裕をもったスケジュールを組むことが重要です。

たとえば、子どもの進学や転勤時期に合わせて住み替えたい場合は、前倒しで準備を始める必要があります。最悪の事態に備えて、売れないリスクを想定し、家族に仮住まいの準備があることを伝えておくのも安心です。

売却が長引いたときのダブルローン・二重負担

一方、「買い先行」で先に新居を契約すると希望物件を逃しにくいメリットがありますが、現在の家の売却が遅れると二重のローン返済や維持費が発生するリスクがあります。仮に両方の住宅ローンを同時に返済することになると月々の返済負担は大きくなり、ローン審査でも返済負担率が問題になります。さらに、固定資産税や管理費など維持費も二重にかかり、結果的に家計を圧迫する可能性が高まります。

買い替え特約や買取保証の活用

売却が予想以上に長引くリスクに備えて、売買契約書に「買い替え特約」を盛り込む方法があります。この特約は、新居の購入ができなかった場合に売却契約自体を解除できる条項で、買い先行の場合でもリスクを軽減できます。たとえば買い先行で契約したものの新居の引渡しができなかった場合、新居契約が白紙になれば旧居の売却契約も無効となり、二重ローンのリスクを回避できます。

また、売却活動をサポートする手段として、不動産会社が一定期間内にあらかじめ決めた価格で買い取ってくれる「買取保証」サービスもあります。このサービスを利用すれば、市場に出しても売れない場合に業者買取に切り替えられるため、最悪のケースでも自宅をスムーズに手放すことが可能です。

家が売れない原因と基本対策

家が売れない主な原因は、価格設定が市場と合っていないことや物件の魅力が伝わりづらいこと、販売活動が不十分なことなどが考えられます。まずは原因を冷静に分析し、状況に合った対策を行いましょう。

• 価格設定が市場相場とズレている
• 内覧時の印象が悪い（清掃や設備の問題）
• 不動産会社の販売活動が不十分

価格設定を相場に合わせる

家が売れない最大の原因は、一般に価格設定が高すぎることです。思い入れや購入時の価格から「この価格で売りたい」という希望があっても、実際に市場が受け入れる価格でなければ買い手は現れません。周辺の類似物件の成約価格や売出し価格を調査し、現実的な相場に合わせて価格を見直しましょう。一般的には最初の価格設定より10～15%程度下げると販売が活発化しやすくなります。

また、売り出し直後に大幅に値下げするのではなく、問い合わせが少ない場合に段階的に下げる戦略も有効です。こうすることで値下げを待っていた買い手の関心を引きやすくなります。

物件の魅力を向上させる

次に検討すべきは、内覧者に与える第一印象です。物件が古びて見える、室内に物が散乱して空間が狭い印象を与えているなどの場合は、掃除や整理整頓、簡単なリフォームで魅力を高めましょう。具体的には、クロス（壁紙）の貼り替えや水回り設備のクリーニング・補修など費用対効果の高いリフレッシュがおすすめです。不要な家具や不用品を撤去して部屋を広く明るく見せたり、ホームステージングでモデルルームのように演出することも、買い手の関心を引くポイントになります。

不動産会社と売却戦略の見直し

不動産会社の選定や販売活動も売却成功のカギです。まずは担当者に定期的に問い合わせ状況や内覧者の反応を確認し、具体的な報告を求めましょう。専任媒介契約で3ヶ月以上売れない場合は、他の不動産会社への切り替えや一般媒介契約への変更を検討します。複数の会社に査定依頼して比較検討することも効果的です。担当者の対応に不満がある場合は、実績や評判の良い業者に相談することで販売戦略が改善されることがあります。

売り先行と買い先行、どちらが安心？

住み替えでは、新居購入のタイミングを先にするか売却のタイミングを先にするかで資金計画が変わります。「売り先行」は現在の家を売ってから新居を購入する方法、「買い先行」は先に新居を購入・契約してから旧居を売る方法です。それぞれメリットとデメリットがあるため、自分の状況に応じて選択しましょう。

売り先行と買い先行のメリット・デメリット

買い替え特約で安心の取引を

万一売却が間に合わない場合のリスク回避策として、売買契約書に「買い替え特約」を設定しておくのがおすすめです。これは新居の購入ができなかった時に旧居の売却契約も無条件で解除できる条項で、買い先行でも安心感が得られます。たとえば買い先行で新居を契約したものの何らかの理由でそれが取り消しになった場合、旧居の契約も解除されてダブルローンの状況を回避できます。

売れなかったときの資金計画とローン対策

売却が長引いて新居購入資金が不足した場合は、資金繰りを見直す必要があります。本節ではダブルローン回避のための対策や、住宅ローンにかかる各種手段を解説します。

ダブルローンを避ける資金繰り

ダブルローンの負担を減らすには、まず頭金を増やす方法を検討します。親族からの資金援助や自己資金の確保で頭金を確保できれば、借入額を抑えられます。また、新居の借入期間を長く取って月々の返済額を軽くする方法もあります。これらにより返済負担率を下げればローン審査に通りやすくなりますが、長期返済による支払利息が増える点には注意が必要です。無理のない返済計画を立てることが最も重要です。

住み替えローンの活用

住宅ローンの残債が多い場合、「住み替えローン」を活用する手もあります。住み替えローンとは、現在のローン残債と新居購入資金をまとめて借り直すローンで、フラット35などが提供しています。通常の住宅ローンより金利が高めに設定されることが多いため、借入金額や返済期間を慎重に比較検討しましょう。複数の金融機関で条件を確認し、最適なプランを選ぶことが大切です。

任意売却の検討

どうしても売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）のときは、任意売却も一つの選択肢です。金融機関に相談し、売却代金でローンを完済できない事情を説明することで、残債の一部免除や分割返済に同意してもらえる場合があります。一般的には競売より条件が良くなり、負担少なく売却できる可能性があります。ただし任意売却後も残債が残るケースでは専門家（住宅ローンアドバイザーや弁護士）に相談し、返済計画を立てながら交渉を進めることをおすすめします。

最終手段：買取保証や賃貸活用など

これまでの対策を尽くしても家が売れない場合は、別の方法も検討します。本見出しでは不動産会社の買取保証や買い取りサービス、仮住まい・賃貸活用などの手段を紹介します。

業者買取や買取保証の利用

多くの不動産会社では、一定期間内に売却できなかった場合に事前に決めた価格で家を買い取ってくれる買取保証サービスを提供しています。または「買取（一括依頼）」として直接業者に売却することも可能です。これらは仲介売却よりも価格は低くなる傾向がありますが、最短で確実に売却できるメリットがあります。特に急いで売りたい場合や内覧が集まらないときの最終手段として検討しましょう。

仮住まいや賃貸転用の検討

売却期間が長引くときは、新居購入まで仮住まいとして賃貸に住むことも一案です。これにより、旧居は空き家となり内覧がしやすくなるだけでなく、旧居を貸し出して家賃収入を得ることもできます。家賃収入で住宅ローンの一部を補填すれば、売却にかける時間的余裕が生まれます。一時的な転居先を賃貸で確保することで、理想的な物件を諦めず売却活動が続けられます。

住み替え計画の見直し

それでも売却が難しい場合は、そもそもの住み替え計画を見直すのも重要です。売却を完了させてから新居探しを始める「売り先行型」に切り替えたり、売却時期を待って市場の好転を待つなど、柔軟に計画を修正しましょう。時には住み替えの時期を延期し、資金を十分に準備してから再度挑戦することが最善策になる場合もあります。

まとめ

住み替えで家が売れなかったときは、まず冷静に原因を分析し、価格や物件の魅力、販売戦略を見直すことが大切です。ダブルローンや資金繰りの問題が生じる場合は、頭金の調達方法や住宅ローンの借換え、買い替えローンなどで対策しましょう。最終手段としては、不動産会社の買取保証や貸し出しなどの方法を検討し、負担を減らして売却を進めます。

• 市場相場に合った価格設定を行い、競合物件と比較する
• 物件を清掃・リフレッシュして魅力を高める
• 売り先行・買い先行の利点とリスクを比較検討する
• 頭金を増やすなど資金計画を再検討し、ダブルローンを避ける
• 買取保証や賃貸活用など最終手段も視野に入れる

これらの対策で「家が売れなかったら…」という不安に備え、安心して住み替え計画を進めましょう。