川越で家を売るなら知っておきたいポイント10選

川越市は「小江戸」の愛称で知られる歴史ある街並みが魅力の住宅エリアです。都心へのアクセスも良く人気の高い地域ですが、家を売る際には地域特性や市場動向を正しく把握することが大切です。

本記事では2025年の川越市の住宅市場を踏まえ、川越で家を売る際に知っておきたい10のポイントを解説します。

川越で家を売る前に知っておきたい相場と市場動向

川越市は歴史的な「蔵造り」建物が残る観光地でもあり、都心へ向かう東武東上線・JR川越線・西武線など複数路線が通っています。こうした観光地としての魅力と交通利便性が相まって、住宅需要が安定しやすい地域です。

実際、川越市の戸建ては2022年時点で平均約2,800〜2,900万円で取引されており、一坪あたり約97万円となっています。これは埼玉県全体の平均（94万円/坪）と同程度で、県内では中上位の価格水準です。過去10年で約+24%上昇しており、資産性の高いエリアと言えるでしょう。

一方で注意点もあります。川越市の不動産価格は2019年以降はほぼ横ばいで推移しており、市場は成熟期に入っています。さらに2024年後半から金利が上昇に転じているため、今後は買い手が減って価格が調整局面になる可能性があります。したがって高値売却を目指すなら、早めに動くのがおすすめです。

川越市の地域特性と魅力

川越市は埼玉県西部にあり、「小江戸」として江戸情緒あふれる街並みが残っています。歴史的な蔵造り建築が立ち並ぶ本川越駅周辺や、商業施設が充実したエリアなど、住みやすさも兼ね備えています。また、都内へは川越駅や本川越駅から総武線・東武東上線で直通アクセスがあり、川越市内は生活環境が整備されています。これらの地域特性が住宅需要を支え、物件が売りやすい環境をつくっています。

川越市の戸建て・マンション相場

川越市の中古戸建ての坪単価相場は約97.7万円（2022年）で、県内17位と高い水準です。一方、マンションの平均売却価格は約2,000万円前後（専有70㎡換算）です。市内でも川越駅周辺や本川越駅周辺では坪単価が高くなる傾向があります。こうした地域差や築年数の違いが大きいため、ご自宅の条件に近い取引事例を参考に価格を考えましょう。

売り時に関しては、近年の市場を踏まえた慎重な判断が必要です。2025年には埼玉県全体で団塊世代が後期高齢者を迎え、相続物件が増えると予想されています。この「2025年問題」により川越市にも供給増の圧力がかかる可能性がありますので、先手を打って準備を進めておくことが安心につながります。

売却に適したタイミング

2024年後半、日銀の金融政策変更により金利上昇局面に入り、住宅ローンの返済負担が増しています。これは買い手の購買意欲を下げる要因です。そのため、「売り急ぐほどではないが、高値を狙うなら早め」が特に重要。需要が低下し始める前に売却することで、高い売り出し価格にもチャレンジしやすくなります。

家を売る前の準備と査定のポイント

売却前には必要書類や住宅ローンの確認、物件の環境整備など万全の準備をしておきましょう。まず登記簿謄本（登記事項証明書）や固定資産税納税通知書、建築図面などを手元に揃えます。住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消の手続きも考慮しておく必要があります。

また、内装外装の掃除・修繕も重要です。壁紙の汚れ、床や雨漏り、設備の不具合といった見栄えの悪い箇所は可能な範囲で補修して、第一印象を良くしましょう。インスペクション（住宅診断）を事前に行うことで不安要素をあらかじめ把握する方法もあります。

価格査定を依頼する際は複数の不動産会社に見積もりを取って相場を把握しましょう。査定額だけに頼らず、その根拠となる類似事例やエリア特性についても説明を求めて納得いくまで確認します。査定額が相場よりも極端に高い場合は、契約が取りやすいよう見せかけている可能性があるので要注意です。

売却準備にあたっては、以下の点を押さえておけば安心です。

• 複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討する
• 査定価格の根拠（近隣価格や成約事例）を必ず確認する
• 査定額だけで判断せず、高すぎる場合は慎重に検討する
• 媒介契約はまず専任契約で依頼し、状況に応じて一般媒介に切り替えることを検討する

信頼できる不動産会社の選び方と媒介契約

売却では、不動産会社の選び方が成功の鍵を握ります。川越市内に拠点がある地域密着型や、埼玉県内で実績のある大手仲介会社を比較しましょう。過去の売却事例や口コミ、担当者の対応力などを確認し、透明性の高い提案をしてくれる会社を選びます。

媒介契約を交わす際には、契約形態を慎重に決めます。一般媒介契約は複数社へ依頼でき、自由度が高い反面、業者の優先順位が下がることもあります。専任媒介契約は１社に限定して依頼し、業者が頻繁に販売状況を報告する義務があります。さらに強い専属専任媒介では自己発見取引（自分で買主を見つけること）も禁止され、業者責任が重くなる代わりに積極的な営業が期待できます。

一般には、最初は１社に専任契約で依頼し、販売進捗が遅い場合に他社へ切り替える方法が効率的です。契約後は媒介契約約款もしっかり確認し、囲い込みなど悪質な取引慣行がないか注意しましょう。

高く売るための価格設定と販売戦略

売出価格は市場相場や物件の状態を総合して決めます。相場感覚を踏まえたうえで、若干低めに設定すると買い手の注目を集めやすくなります。高すぎる価格は内覧時にネガティブ印象を与えることがあるため、現実的なラインでスタートし、交渉で上乗せを狙うのが賢明です。

販売戦略としては、物件の強みを最大限アピールします。例えば、駅からの距離、床面積の広さ、築浅やリフォーム済みなど、買い手の目を引くポイントを物件説明に盛り込みましょう。販売広告にはプロの写真や動画を活用し、空室なら家具を配置したイメージ写真で生活のイメージを伝えるホームステージング（バーチャルステージング）も有効です。

広告は不動産ポータルサイトだけでなく、不動産会社の窓口やSNSも活用します。最近ではスマホで物件を探す人が多いため、スマホ画面でも見やすい縦向き写真や動画を用意すると効果的です。また可能なら、オンライン内覧会を開催したり、VR内見を採用したりして、遠方の購入希望者にもアプローチしましょう。

効果的な売却活動と内覧対策

売却活動では内覧（オープンハウス）の準備が肝心です。当日は室内を明るくして窓や照明で自然光を十分に取り入れ、清潔感のある状態に整えます。不要な家具や個人の私物は撤去し、ソファやカーテンなどはシンプルで明るい色調に揃えると好印象です。また、観葉植物や芳香剤で軽く香りづけすれば雰囲気が和らぎます。

庭や玄関も忘れずに整理します。玄関マットを新調する、屋外の植木の手入れをするなど、小さな改善が第一印象を高めます。また、訪問者に物件を知ってもらうために、メールマガジン配信や現地看板、チラシ配布といったオフラインの工夫も併せて行うとよいでしょう。

内覧時には仲介担当者が案内役となりますが、売主も現場に立ち会いましょう。住み心地の良さや周辺環境の魅力を自分の言葉で伝えることで、購入希望者の信頼感が増します。

契約から引渡しまでの流れ

売却活動が進み買い手が決まったら、以下のように契約・決済・引渡しを行います。

1. 不動産会社と媒介契約を締結し、本格的に広告掲載や内覧を開始します。
2. 購入希望者が現れたら価格や引渡し時期などを交渉し、条件に合意したら売買契約を締結します。この際、重要事項説明書の内容を確認し、手付金も受領します。
3. 売買契約後、契約内容に従って引渡し準備を進めます。住宅ローン抹消や引っ越しの手配を行いましょう。
4. 決済日に購入者から残代金を受領し、土地建物の名義変更（所有権移転登記）手続きを登記所で行います。登記手続き後に鍵を渡して物件引渡し完了となります。

決済当日は司法書士とともに登記書類に署名押印し、最後に固定資産税の日割り清算などを行います。これで売買が完了し、名実ともに所有権が移転します。

売却にかかる費用と税金

家を売る際にはさまざまな費用が発生します。まず仲介手数料は、売買契約成立時に不動産会社に支払う費用です。仲介手数料の上限は法で定められ「売買価格×3%+6万円（税別）」までです。例えば3,000万円の物件では約96万円（税別）が上限額となります。また、売買契約書に貼る印紙税も必要です（契約金額に応じて数千～数万円程度）。その他、抵当権抹消の登記費用などがかかることもあります。

売却方法の選択肢：買取保証・オークション・リースバック

通常の仲介売却のほかにも、急いで売りたいときや住み続けたいときに使える手段があります。例えば「買取保証付き売却プラン」は、一定期間で売れなかった場合に不動産会社があらかじめ決めた金額で買い取ってくれる仕組みです。市場価格よりも低めの保証金額になりますが、確実に売却できる安心感があります。

また「リースバック」を利用すれば、自宅を売却してもそのまま賃貸で居住を継続できます。売却でまとまった資金を得ながら慣れた住環境を維持したい場合に有効です。

売却時のトラブルと注意点

物件売却時には隠れたリスクに注意しましょう。築年数が古い家では、シロアリ被害や雨漏りのような瑕疵（欠陥）の有無をあらかじめ確認し、隠さず買主に告知することが重要です。万一、契約後に重大な欠陥が見つかった場合、買主から損害賠償を請求される可能性があります。

また、境界明示や権利関係のトラブルにも気を配ります。土地の境界が不明確なまま売却すると後に隣地トラブルに発展する場合があります。また相続で取得した物件を売却する際は、共有名義や遺産分割の問題がないか事前に把握しておきましょう。問題がある物件は事前に専門家に相談し、必要な手続きをしてから売り出すことが大切です。

売却後の住み替え計画と資金準備

売却後の住み替えを考えている場合は、売却資金の運用計画を早めに立てておきましょう。次の住まいを購入する場合は、売却代金を頭金に充てる、または住宅ローンの借り換え・連帯保障の検討が必要です。売却と購入を同時に行う「買い替えローン」制度を利用すると、一時的にローンを借り入れて資金を繋げることができます。

一方、アパートやマンションに賃貸転居する場合も費用負担が発生します。引越し費用や賃貸の敷金礼金、仲介手数料などを見積もり、売却金額から必要経費を差し引いた資金で収まるか計算しておきましょう。

売却した資金で新居のリフォームを検討する場合も、建築費用を確保しておく必要があります。場合によっては売却してすぐに移り住むのではなく、一時的に賃貸に住む「リースバック」を選ぶことで、資金準備や引越しのタイミングにゆとりを取る方法もあります。

まとめ

川越で家を売る際には、地域の特性や最新の市場動向を踏まえた上で準備を進めることが成功への近道です。信頼できる不動産会社と媒介契約を結び、適正価格で販売活動を行いましょう。内覧や広告で魅力を十分に伝え、瑕疵や書類上のトラブルにも注意しながら手続きを進めれば、納得できる条件で売却できます。税金や費用面の計画も忘れず、売却後の生活設計までを視野に入れて準備を進めることが大切です。

以上、2025年時点で川越市で家を売る際に押さえておきたいポイントをまとめました。これらのポイントを参考に、より良い取引を目指してください。