あなたの所有する土地に擁壁があると、売却に不安を感じるかもしれません。擁壁は傾斜地を有効活用できるメリットがある一方、安全性や法規制、補修・維持費用が課題となることも多いです。
本記事では2025年の最新事情をもとに、擁壁付き土地を売却する際のメリット・デメリットや注意点を専門家の視点で徹底解説します。安心して土地を手放すための具体的なポイントをわかりやすくご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
擁壁のある土地を売却する前に知っておきたい基礎知識
擁壁付きの土地とは、高低差のある敷地を支えるために「土留め構造物（擁壁）」が設置されている土地のことです。主に山沿いや坂道の住宅地で見られ、敷地を平らに使える利点があります。
擁壁付き土地とはどんな土地？
擁壁は土砂崩れを防ぎ、住宅の土台を安全に保つための構造物です。斜面に家を建てる際には、擁壁によって敷地内に平坦なスペース（庭や駐車場）を確保できます。ただし、古い擁壁は劣化で崩壊の危険性があるため、定期的な点検と補修が必要です。
擁壁の種類と特徴
擁壁には主に以下のような種類があります。
- コンクリート擁壁：鉄筋コンクリート製で耐久性が高く、住宅地でよく使われます。一方、耐用年数は約50年程度で、経年劣化すると亀裂などの補修が必要になります。
- 石積み擁壁：自然石を積み上げた擁壁で、景観性に優れます。耐久性は高いですが、老朽化しやすい大谷石などは耐震基準を満たさない場合があります。
- 間知（マンチ）ブロック擁壁：プレキャストのコンクリートブロックを積み上げるタイプで、施工性が良い反面、耐久性はやや劣ります。
- 積み増し擁壁（かさ増し）：既存の擁壁の上にさらに積み増す方法です。基礎を共有しコストは抑えられますが、法規制に抵触している可能性があり、地震などで危険性が高まります。
擁壁に関わる法的規制
擁壁は建築基準法や宅地造成等規制法、自治体のがけ条例などで規制されます。一般に高さ2m以上の擁壁は構造計算書の提出や建築確認申請が必要です（※新設の場合）。また大きな高低差（目安2m以上）がある土地では、「がけ条例」により擁壁の設置が義務付けられるケースがあります。古い擁壁は現在の基準を満たしていないことも多く、市区町村によっては補修命令が出る場合もあります。
所有者の維持管理責任
擁壁は建築物・工作物とみなされるため、所有者には維持管理の責任があります。万一擁壁が崩落し隣地や道路に被害を与えた場合は、所有者が損害賠償責任を負うことになります。そのため、売却前には専門家による点検を行い、必要に応じて補修・改修を検討するのが安心です。
土地価値への影響
擁壁の有無は土地の価値に大きく影響します。専門家によれば、擁壁付きの土地は補修費用やリスクを加味して相場より価格が20～50%程度低くなることもあります。実際、5m近い高い擁壁がある住宅地では売却価格が長年で半額近く下がった事例があります。擁壁の状態次第で売却期間も長期化しやすいので、早めに対策することが重要です。
擁壁のある土地売却のメリット
擁壁付きの土地には、一般の平坦地にはない活用方法やメリットもあります。
土地利用の幅が広がる
擁壁によって敷地の高低差が解消され、住宅のほか庭や駐車場、ガーデニングスペースを確保しやすくなります。特に傾斜地では、擁壁がなければ造成土を大量に盛り直す必要があるためコストが高くなりますが、既存の擁壁を活用すれば比較的安価に平坦スペースが得られます。
災害対策としての価値
強固な擁壁は土砂崩れや地震による地滑りを防止する効果があります。適切に設計・施工された擁壁であれば、豪雨や地震発生時にも土地域の崩壊を抑えられるため、安全な住環境を保つ助けとなります。新しめの擁壁や補修された擁壁付き土地は、買い手にとって安心材料になることがあります。
付加価値となる可能性
景観を意識した石積み擁壁などは、趣のある演出として評価される場合もあります。また、地盤がしっかりしているため基礎工事が安定しやすく、新築時に安心と感じる買い手もいます。くん朱7;ただしこれらのメリットを伝えるには、擁壁の構造や手入れ状況を正しく説明する必要があります。
擁壁のある土地売却のデメリット
一方で、擁壁付き土地の売却にはさまざまなデメリット・リスクが伴います。
補修や点検にかかるコスト
擁壁はコンクリートや石材などで作られており、経年劣化で亀裂や崩れが生じやすい構造物です。劣化がある場合、補修工事や再施工が必要になりますが、その費用は高額になりがちです。一般的に擁壁補修には数百万円単位の費用がかかることが多く、基礎の補強や新規設置となればさらに費用が上乗せされます。
売却価格の低下リスク
擁壁による追加費用や安全リスクがあるため、買い手はそもそも土地の提示価格よりも大幅に値下げ交渉をしてきます。実際、周辺相場に比べて数割安で取引される例も珍しくありません。不具合の有無にかかわらず、「擁壁付き」というだけで敬遠されることもあるため、売り出し価格は相場より低めに設定する必要があります。
隣地トラブルの可能性
擁壁は敷地境界近くにあることが多く、隣地所有者との所有権や越境問題が発生しがちです。たとえば、隣地の土地にかかる部分がある場合、修繕費用の負担割合などでトラブルになるケースがあります。そのため、境界が不明確なまま売却しようとすると、契約後のトラブルに発展する恐れがあります。
取り扱いの難しさ
融資面でも擁壁付き土地はハードルが高いことがあります。金融機関が「リスクの高い物件」と判断すると、住宅ローンの審査が厳しくなるか、そもそも貸し渋られる場合があります。つまり、買い手候補が限られるため、売却までに時間がかかりやすいのです。
擁壁のある土地売却の注意点
擁壁付き土地を売却する際には、事前にしっかり対策を講じておくことが重要です。
専門家に相談して安全性を確認
擁壁の状態は専門家でなければ目視だけでは判断が難しいので、建築士や土木技術者による擁壁診断（インスペクション）を受けると安心です。専門家に点検してもらい、亀裂や傾き、排水不良などの不具合がないかチェックします。結果に基づき安全が確認できれば、買い手に技術的根拠を示すことができますし、必要なら早めに補修工事を依頼しておくと交渉材料になります。
境界の明確化と覚書作成
隣地との境界があいまいだとトラブルにつながります。まずは土地家屋調査士などで境界を明確にしましょう。擁壁が共有のような形になっている場合は、あらかじめ隣地所有者との間で責任分担を定めた覚書を作成しておくと安心です。販売活動中に万が一隣人同士の争いにならないよう、土地売買契約前に問題をクリアにしておくことが大切です。
必要な書類・情報を整備
売却時には擁壁に関する資料が重要な資料になります。造成時の設計図・構造計算書、検査済証、改修履歴などがあれば、買い手に安心感を与えられます。古い擁壁で資料が残っていない場合は、自治体に情報公開請求をして図面などを取り寄せる方法もあります。その他にも擁壁の位置や高さを示した地形図や写真を用意し、買い手に透明性を示せるようにしましょう。
タイミングと売り方の検討
擁壁付き土地は先延ばしにすると規制が強化されたり修復費が増えたりする可能性があります。売却時期については周囲で新たな造成規制やがけ条例の改定がないか確認しましょう。また、工事費用を負担してから売るべきか、逆に現状のまま売り先を探すべきかも検討点です。ケースによっては仲介を通さず、訳あり物件を専門に扱う買取業者に直接相談するのも一つの方法です。
擁壁のある土地売却にかかる費用と手続き
売却活動にはさまざまな費用や手続きが伴いますので前もって把握しておきましょう。
擁壁診断やインスペクション
売却前に敷地内の擁壁検査を行うと、売却価格に自信をもって臨めます。インスペクションでは擁壁の亀裂や排水口の詰まり、基礎の劣化などをチェックし、必要に応じて写真や報告書を作成します。費用は検査人件費などで10万円前後からですが、安全面での裏付けができるため投資効果は大きいと言えます。
再施工・補強工事費用の相場
擁壁の補修や再施工が必要になった際は、工事費用を見積もっておくことが重要です。たとえば古いコンクリート擁壁を作り替える工事では、1㎡あたり数万円～十数万円ほどが相場で、全体では数百万円に達するケースが少なくありません。特に基礎を深くする工事や、大規模な石積みの修復は高額です。報告書や見積書をあらかじめ買い手に示せば、価格交渉の際に納得感が生まれます。
仲介手数料や税金など一般費用
土地売却全般の費用として、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）や譲渡所得税、移転登記費用などがかかります。また、擁壁工事を行った場合はその費用も計上されますので、総額を想定しておきましょう。万一トラブルで追加の補修が必要になった場合は、その分費用が上乗せされる可能性も念頭に入れておくべきです。
擁壁のある土地売却成功のポイント
最終的にスムーズに売却するためのポイントをご紹介します。
安全性を証明する資料の準備
売却活動時には、擁壁の状態を明らかにする資料を用意しましょう。診断報告書や定期点検の記録、構造計算書があれば「安全性が確かである」という証拠になります。これらを提示することで買い手の安心感が高まり、価格交渉も有利に進められます。特に新しい擁壁や改修済みの記録は大きなアピールポイントになるため、早めに準備しておくとよいでしょう。
実績のある不動産会社選び
通常の不動産会社に頼む場合でも、擁壁付き物件の売却実績が豊富な業者を選びましょう。特殊な条件の土地売却には専門的な知識とネットワークが必要です。相談や査定の際には「擁壁付き土地を扱った経験があるか」「購入希望者への説明ができるか」を確認してください。実績ある会社なら、類似ケースのデータを元に適切な価格設定や販売戦略を立てられます。
買取専門業者も選択肢に
仲介で売りにくい場合は、訳あり土地の買取実績がある不動産会社に相談するのも手です。買取専門業者は擁壁の安全性確認や補修後の販売方法までワンストップでサポートするノウハウを持っています。価格は市場相場より低めになる可能性がありますが、売却までの期間が大幅に短縮できるメリットがあります。急いで手放したい場合や、普通には買い手がつかないときは検討しましょう。
現実的な価格設定と交渉
購入希望者は擁壁付き物件に対して慎重になるため、売却価格は慎重に設定する必要があります。相場を調べて割引幅を想定し、修繕費用分を価格から差し引くなど、現実的な値付けを心掛けましょう。交渉の際は、前述の安全証明書類や補修見積もりを示して理解を得ると効果的です。また複数の査定を取って価格交渉の目安にし、あらかじめ希望価格の幅を決めておくとスムーズです。
まとめ
擁壁のある土地を売却するには、このように多方面の準備と対策が必要です。擁壁は土地を有効活用できる利点がありますが、安全性の確認や法手続き、補修費用が売却のネックになるケースが多いです。2025年現在では、専門家による診断や必要書類の整備、実績ある業者の活用が成功の鍵となっています。特に安全性を示すデータを揃え、正確かつ誠実な情報開示を行うことで買い手の安心感を高めましょう。
購入希望者からは「擁壁がある分だけ不安も増える」という印象を持たれがちです。だからこそ、問題点をクリアにしておけば他の土地と比較して売れやすくなります。例えば、補修が必要な場合は見積もりを用意することで価格交渉をスムーズにできるでしょう。また状況によっては、専門に扱う買取業者を検討することで、思わぬ好条件で売却できることもあります。
この記事でご紹介したメリット・デメリットや注意点を踏まえて、専門家による物件診断や複数査定を活用しながら売却活動を進めてください。正しい情報開示と準備があれば、擁壁付き土地でも望ましい条件での売却が可能です。2025年の最新事情を踏まえつつ、納得のいく土地売却を実現しましょう。