リースバックで後悔しないために知っておくべき退去の注意点

リースバック契約で自宅を売却しても、そのまま住み続けられる安心感があります。しかし、契約満了や家賃負担の変化により、途中で退去しなければならないことも起こります。退去には手続きや費用負担など注意すべき点が多く、事前にしっかりと確認しないと後悔する可能性があります。

本記事では、リースバック退去の基本と注意点を解説し、退去に向けた準備や退去後の住まい選びのポイントをわかりやすく紹介します。

リースバック退去とは？基本的な意味と注意点

リースバックとは、自宅を売却した後も買主と賃貸借契約を結び、同じ物件に借主として引き続き住む仕組みです。これにより、売却資金を手にしながら住み慣れた家を維持できるメリットがあります。ただし、あくまで借家人として住むため契約内容には注意が必要です。リースバック退去とは、リースバック契約（売却後の賃貸借契約）を終了させて物件を明け渡すことを指し、契約期間満了や家賃負担の見直しなどの理由で必要となります。

リースバック契約の概要

リースバック契約では、住宅を売却した不動産会社などが買主となり、売却後にはその買主と賃貸借契約を締結します。借主は引っ越しをせずにそのまま居住し、家賃を支払うことで生活を継続できます。一般的な賃貸借契約と同じルールが適用されますが、借主には所有者と異なる立場（借家人）となる点がポイントです。

退去が必要となる典型的な状況

リースバックで退去が必要になる主なケースとしては、契約期間の満了、家賃負担や生活環境の変化などが挙げられます。たとえば、定期借家契約で一定期間（例：10年）が経過して契約が終了する場合や、契約終了後の再契約に合意できない場合は退去となります。また、家賃の支払い不能や建物の老朽化などにより貸主から退去を求められることもあります。本来、再契約できる普通借家契約でも契約条件違反があれば退去を要求される可能性があります。

リースバック退去で注意すべきポイント

退去を決めたら、余裕を持って計画することが重要です。引っ越しには時間がかかるため、早めに退去日を決めて物件選びを始めましょう。不要な家財は前もって処分し、転居届の提出やライフラインの解約など必要な手続きを計画的に進めます。また引っ越し費用や新居の敷金・礼金といった初期費用も見積もって準備しておけば、慌てずに退去できます。

リースバック契約の種類と退去のタイミング

リースバック利用時には、契約の種類にも注意が必要です。一般には定期借家契約（期間満了型）または普通借家契約（期間定めなし、更新タイプ）のいずれかで契約します。定期借家契約ではあらかじめ期間を定め（例：6～10年）、契約満了後は原則更新できません。普通借家契約では期間の定めがなく、更新申請により長期間の居住が可能で借主保護が手厚い傾向があります。契約形態によって退去のリスクやタイミングが大きく変わるため、賃貸借契約の種類と条件を事前にしっかり把握しておきましょう。

定期借家契約の場合

定期借家契約は、契約期間終了後に原則として再契約ができない賃貸契約です。リースバックでは多くの場合、契約期間が6年～10年程度と定められており、期間満了時に再契約されないと退去となります。たとえば10年後に契約が終了する契約では、期間満了時に引っ越しが必要になります。定期借家契約で契約する場合は、契約満了日が近づいた際の退去計画や再契約の可否をあらかじめ確認しておくことが重要です。

普通借家契約の場合

普通借家契約は、期間の定めがない賃貸契約で、更新を続ける限り長く住み続けられます。通常は2年程度で契約を更新しますが、借主が更新を希望すれば貸主は正当な理由がない限り契約を継続させる義務があります。このため、普通借家契約であれば定期借家に比べて退去のリスクは低く、契約更新で長期入居できます。ただし、更新が拒否されるケースもゼロではないので、契約更新時の条件や更新料の有無など細かい内容も確認しておきましょう。

リースバック退去の主なケースと理由

リースバック契約で退去を検討するケースは様々です。契約期間の満了に伴う退去、新たな住まいへの住み替え、家賃負担の見直しなどが主な例です。ここでは代表的なケースを取り上げ、退去に至る理由とそのポイントを解説します。

契約期間満了に伴う退去

定期借家契約では、契約期間の終了とともに退去するケースが一般的です。多くのリースバック契約では期間が10年程度に設定されており、満了時に再契約が行われない場合は退去となります。契約期間が近づいたら、契約書を再確認して再契約条件や新しい家賃水準を把握しておきましょう。

より良い住まいへの住み替え

リースバック契約期間中に条件の良い物件や希望通りの物件が見つかることもあります。リースバックは家賃設定が周囲より高めになるケースもあるため、周辺でより安い賃貸物件や設備の充実した住居が見つかれば、途中で自主退去して住み替える選択肢があります。住み替えを目的とする場合は、退去の意志を早めに会社に伝えてスケジュール調整しましょう。

家賃負担の見直し

毎月の家賃負担が難しくなった場合も退去候補となります。収入の減少や生活費削減のため、少しでも家賃の安い賃貸へ引っ越す人もいます。また、将来的に自宅を買い戻す予定がない場合、家賃負担が続くよりは早期に他の物件に移る方が総支払額を抑えられることがあります。リースバックは家賃支払いが長期間続く仕組みなので、負担が重いと感じたら早めに退去を検討するようにしましょう。

自主退去と強制退去の違い

退去には借主が自主的に決める「自主退去」と、貸主から求められる「強制退去」があります。自主退去の場合は借主都合で退去できる一方、強制退去は契約違反などにより貸主側から請求されるものです。以下では両者の特徴と手続きを解説します。

借主の意思による自主退去

借主の事情で退去したい場合は、まずリースバック会社へ退去希望の申し出を行います。多くのリースバック契約では借主からの中途解約が可能となっており、会社と協議の上で退去日を決定できます。たとえば転居や相続などの理由があれば合意解除で契約を終了させ、新たな住まいへの引っ越し手続きを進められます。自主退去の場合はまとまった手続きや引っ越し準備が必要になるため、早めに相談しスケジュールを決めておくと安心です。

貸主による強制退去

貸主から退去を求められるのは、主に借主が契約違反を犯した場合です。代表的なケースは家賃滞納で、家賃が3ヶ月以上滞納されると貸主は契約解除し退去を請求できます。また、無断でペットを飼ったり建物を破損したりした場合も強制退去の対象になります。建物の老朽化や再販のため貸主が退去を決定する場合もあります。いずれも貸主の要請で退去となるため、日頃から家賃をきちんと払い、契約違反となる行為を避けることが重要です。

退去手続きと原状回復のポイント

退去手続きでは、まずリースバック会社に退去希望日を連絡して契約解除の手続きを進めます。その後、新居の準備や荷物の整理、原状回復作業を行います。退去日には立会い検査を行い、問題がなければ鍵を返却します。以下では退去までの一般的な流れと原状回復の注意点を詳しく解説します。

1. 退去希望日をリースバック会社に連絡する
2. 荷物の整理・搬出準備を進める
3. 原状回復（掃除や修繕）の計画を立てる
4. 退去当日に立会い検査を実施し、鍵を返却する

退去申し出から退去日までの流れ

退去の意思をリースバック会社に伝えたら、指定された期日までに荷物を搬出する準備をします。会社によっては退去前に出ていく申告が必要な場合もあります。退去日前には不要な家財を処分し、清掃や補修が必要な部分を確認しておきます。当日は会社担当者とともに立会い検査を行い、傷や汚れの有無を確認します。問題がなければ鍵を返却し退去が完了します。なお、退去日までは賃料を支払い続けるため、退去日程が確定したら速やかに新居の契約準備も進めましょう。

原状回復の義務と負担範囲

一般的に借主は入居時の状態に戻す「原状回復」の義務がありますが、リースバック物件では契約によって原状回復の範囲が異なる場合があります。多くは契約書で通常の使用による経年劣化分について借主の負担を免除しているケースが多いです。それでも、目立つ汚損や傷があると修繕費用の対象になる可能性があります。退去前には部屋を掃除しておき、必要に応じてクリーニングを手配しておくと良いでしょう。契約書に原状回復ルールが記載されていれば、負担内容をしっかり確認しておきましょう。

退去にかかる費用と負担

退去に伴う費用は、契約条件や物件の状態によって異なります。一般的には、敷金（保証金）が設定されている賃貸では退去時に敷金精算が行われ、汚損や損傷があれば修繕費用が差し引かれます。また、引越し費用や新居契約時の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料など）も必要です。以下では、退去時に発生し得る主な費用をまとめます。

• 荷物の搬出や不要品処分費
• プロの清掃や修繕費用
• 賃貸借契約の解約金・違約金（会社により発生の場合あり）
• 引越し業者代金と新居の敷金・礼金

敷金返還とクリーニング費用

一般的に敷金は退去時に返還されますが、借主負担による汚損や破損があると修繕費用が差し引かれます。たとえば、壁の穴やカビ、尿漏れ跡など通常使用以上の損耗があると、追加清掃・補修費がかかることがあります。ペット飼育やタバコのヤニ汚れなど特別な損傷も清掃費用が必要になる場合があります。契約前に敷金返還の条件や超過損耗の取り扱いを確認し、退去前に修繕しておくと余計な費用を抑えられます。

引越し費用と初期費用の確保

引越し業者への依頼費用や新居契約時の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料）は自己負担になります。退去の準備資金として、新居の初期費用や引越し代をあらかじめ見積もっておきましょう。また、退去時に運営会社が「退去時補助金」など名目で現金支払いを求める場合がありますが、契約書に条件が明記されているか必ず確認してください。説明が曖昧でないか確認し、必要ない費用を請求されないよう注意が必要です。

退去後の住まいと選択肢

退去後は、新たな住まいを確保する必要があります。賃貸住宅に移るかマイホームを購入するかなど、自分のライフプランに合わせた住み替え先を検討しましょう。リースバック物件の買い戻しを検討している場合でも、退去後に再度契約するのは難しいことが一般的です。もし買い戻しを希望する場合は、事前に運営会社に買い戻し条件を確認し、退去交渉を進めておくと安心です。ここでは退去後の住まい探しのポイントと買い戻しの可能性について解説します。

新居の確保方法

退去が決まったら、なるべく早く次の住居を探しましょう。賃貸に引っ越す場合、敷金・礼金・仲介手数料など引越し先の初期費用を準備する必要があります。住宅購入を検討する場合は、頭金や住宅ローンの審査準備も必要です。退去直前までに新居が決まっていないと家探しが大変になるため、余裕を持って物件探しを始めることが大切です。

自宅の買い戻しの可能性

リースバック会社によっては自宅の買い戻し保障がある場合もありますが、退去後に買い戻すのは難しいと考えておきましょう。買い戻しを希望する場合は、事前に買い戻し価格や時期について確認し、契約時に条件を明確にしておくことが重要です。退去前に交渉し、条件が合わなければ早めに退去計画を立てるなど柔軟に対応しましょう。

まとめ

リースバックで自宅を売却しても住み続ける場合、契約形態や期間、家賃負担に十分注意が必要です。定期借家契約では契約期間終了時の退去リスクが高く、普通借家契約でも契約違反がないか確認が重要です。また、退去が決まったら早めに新居探しを始め、荷物整理や引越し費用の準備、原状回復の計画を着実に進めましょう。

契約内容を事前に把握し、退去時の手続きや費用負担を理解しておけば、次の住まいへの移行も安心です。万が一起こった場合でも、これらのポイントを押さえておけばリースバック利用後も快適に生活を続けられるでしょう。