市街化調整区域の不動産を手放したい！簡単にできる方法とは？

市街化調整区域内にある不動産を手放したいと考えている方へ。建築制限や資金調達の難しさから、一般住宅地と比べて売却は容易ではありません。しかし、2025年の最新情報に基づくコツを押さえれば、売却や活用の選択肢は広がります。専門の買取業者への依頼や空き家バンクの活用、農地転用の検討など、多様な解決策があります。

この記事では、市街化調整区域の基本知識や手放したい理由を解説し、具体的な売却方法や活用アイデア、成功事例までをわかりやすく紹介します。まずは区域の特徴と制限を理解し、最適な対応策を考えましょう。

市街化調整区域の不動産を手放したい理由

市街化調整区域とは？基本知識と特徴

市街化調整区域とは、都市計画法で定められた市街化区域の対となる区域で、街づくりを抑制し、自然や農地を保全するために設定された地域です。住宅地や商業地としての整備を進める市街化区域と異なり、調整区域では原則として新しい建物を建てる開発が認められません。
ただし、農家住宅の建築や商店の開設など、都市計画法上の例外条件に当てはまる場合には、開発許可が出るケースもあります。2025年現在も、市街化調整区域は道路や上下水道などのインフラ整備が市街化区域ほど進んでおらず、指定時に用途地域が定められていないことが一般的です。このように市街化調整区域は「原則不可」の区域ですが、例外的な建築要件が存在する点が特徴です。

市街化調整区域の不動産を手放したい理由

市街化調整区域の不動産を所有する方が売却を考える理由として多いのは、土地や建物を有効利用しづらい点です。例えば相続で手に入れた農地があり、後継者がいなかったり空き家の管理負担が重かったりすると、固定資産税や維持管理費が経済的に負担になります。
また、市街化調整区域では新たに住宅を建てられないケースが多いため、将来的に土地活用できないことが見込まれると、早めに現金化したいというニーズが生まれます。人口減少が進む地方では農地の価格が下がる傾向もあるため、需要があるうちに売却して別の資産に切り替えたいと考える方も少なくありません。これらの事情から、市街化調整区域の不動産を「手放したい」と考える人は増えています。

市街化調整区域の制限によるデメリット

• 建築制限：原則として住宅や店舗の新築・増改築ができず、需要が乏しくなります。
• 資金調達の難しさ：将来の利用価値が不確実なため、金融機関がローン審査に慎重になり現金取引が中心となる場合があります。
• インフラ不足：道路や上下水道などの整備が遅れがちで、生活利便性が低下するため買い手から敬遠されがちです。
• 価格低下：建築可能性が低い土地は市場価格が抑えられ、同地域内でも市街化区域に比べて3～5割安く評価されることがあります。
• 農地のダブル規制：市街化調整区域内の農地は農地法と都市計画法の両方の許可が必要で、転用が極めて難しいため売却のハードルが高まります。

市街化調整区域の不動産売却方法

市街化調整区域の不動産売却の流れ

1. 【現状調査】まず市街化区域か調整区域かを国交省のウェブマップや市役所で確認します。現地の用途地域図や都市計画図を入手し、道路付け・公共設備の状況を把握します。
2. 【用途確認】過去に開発許可が下りた履歴や、民家が立ち並ぶ既存集落内など許可を得やすい立地か調べます。農地の場合は農地転用の可否も検討し、専門家に相談して可能性を探ります。
3. 【査定と価格設定】同じ調整区域内や類似条件の物件相場を参考にしながら、固定資産税評価額と併せて価格を見積もります。市街化区域との差額や建築可否による割引率を加味し、現実的な希望価格を設定します。
4. 【販売戦略】売却先を検討します。隣地所有者や農業関係者など、用途を受け入れやすい買い手を想定し、地元不動産会社とも連携して広く情報発信します。一般媒介契約にして複数業者に査定依頼し、複数の提案を比較することも有効です。
5. 【契約準備】契約時には「開発許可が得られない場合の解約特約」など、買主のリスクを軽減する条件を検討します。必要書類を揃え、登記簿謄本や用途地域証明、過去の許可証などを交付できる準備を整えます。
6. 【売却】購入希望者が現れたら、重要事項説明で建築制限などを丁寧に説明し売買契約を締結します。契約成立後は、買主が開発許可申請できるよう必要書類を引き渡します。

市街化調整区域での査定方法と評価基準

市街化調整区域の土地は一般的な市街化区域に比べて評価額が低めになる傾向があります。査定ではまず固定資産税評価額を確認し、通常はそれに一定の倍率を掛ける「倍率方式」で評価します。都市部の一部には路線価が設定されていますが、多くの郊外では利用できないため、倍率方式が基本です。
倍率は宅地・山林・田畑など土地の地目ごとに定められています。調整区域では建築可能性が低い雑種地の場合、宅地相当の算定方法からさらに減額して評価する場合もあります。具体的には、類似条件の調整区域物件の過去事例や、固定資産税評価額を基に相場を判断し、周辺環境（道路、集落の状況、役所の許可方針）などの地域要因も考慮して価格を決めます。
なお、一律に「評価額は3分の1」といった目安もありますが、実際の査定では個別の条件によって変動するため、専門家の意見を参考にしましょう。

不動産会社への依頼時の注意点

• 複数社比較：市街化調整区域の物件は査定にバラツキが出やすいので、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や提案内容を比較検討します。
• 専門知識の確認：都市計画法の規制や開発許可の知識がある会社か確認しましょう。具体的に「開発許可が得られそうか」「隣地との接道要件はクリアか」などを質問し、的確に回答できる担当者が望ましいです。
• 地元密着・実績：調整区域特有の事情を熟知した地元の会社や、同区域での売却実績が豊富な会社を選びます。地元業者は隣接地主へのアプローチ力や、地域情報を活かした販売ルートを持っています。
• 媒介契約形態：専任媒介にすると情報の共有先が限られるため、一般媒介契約にすることで複数社に同時に販売活動を依頼し、広く買主を探す戦略も有効です。
• 手数料・契約条項：媒介手数料や契約期間、解約条件など契約の詳細も事前に確認します。売れないリスクを考慮し、「開発許可が得られなかったら契約解除できる」などの特約を契約に盛り込む方法もあります。

売れない場合の買取業者の活用法

市場で買い手が見つからない場合、専門の不動産買取業者に売却を依頼する手もあります。買取業者であれば土地を直接買い取って現金化できるため、販売活動が難しい物件でも処分しやすいメリットがあります。
特に市街化調整区域のような難しい物件について豊富な実績を持つ業者であれば、スムーズに取引できる可能性が高いです。注意点としては、買取価格は仲介売却に比べて割引される傾向があることです。
そのため、複数の業者に査定を依頼して比較し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。また、買取業者に依頼すると所有権が業者に移る形になるため、市街化調整区域固有の開発制限のリスクは原則として買い手である業者が負担します。
早期に確実に手放したい場合にメリットが大きい方法ですが、納得のいく条件を引き出すためには会社選びの慎重さが求められます。

市街化調整区域の土地や建物の活用法

農地の転用と市街化調整区域の関係

市街化調整区域内の農地は「原則転用不可」とされ、土地の利用が厳しく制限されています。農地を宅地や別用途にするには農地法による許可が必要で、市街化調整区域の場合は都道府県知事や条件によっては農水大臣の許可が求められます。許可基準は非常に厳しく、面積や農地区分（第1種農地・第2種農地・第3種農地）によってはほぼ認められない場合もあります。
ただし例外的に、既存農家が建てる農家住宅や農業用施設、地域の農業振興に資する直売所などが建築目的であれば許可されるケースもあります。一般的には農地転用には半年～1年以上の長い手続きと高いコストがかかるため、現実的な対策としては農地中間管理機構の活用や市民農園化があります。これらは地域の農家に農地を貸し出す仕組みで、休耕地を有効利用しつつ管理負担を減らす方法です。他にも貸し倉庫や資材置場として利用するなど、許可不要な用途で活用するアイデアを検討してもよいでしょう。

空き家バンクの利用と市街化調整区域の可能性

空き家バンクは自治体が運営する空き家情報の登録・紹介制度で、移住希望者や購入希望者に対して地域の空き家物件情報を提供します。市街化調整区域内に古家がある場合、自治体によってはこの制度に登録できるケースがあります。自治体運営のサービスであるため信頼性が高く、幅広い層に物件をPRできる点がメリットです。
特に近年は移住・二地域居住のニーズが高まっており、空き家バンクを通じて地方の生活に興味を持つ人にアピールできます。さらに多くの自治体で空き家リフォーム補助金や解体補助金などの支援制度も用意されており、空き家の売却や貸し出し時に活用できる可能性があります。市街化調整区域の物件を売却または活用する場合は、まず自治体の空き家バンク制度を確認してみるとよいでしょう。

使わない土地を活用するためのアイデア

市街化調整区域では住宅や商業施設の新築が難しい一方、建物を建てずにできる土地利用方法も存在します。例えば、周辺に需要が見込める場所であれば、開発許可が不要な時間貸し駐車場（コインパーキング）に転用するケースがあります。駐車場整備は設備投資が少なく、広い土地を有効利用できます。
また、農地として貸すのが難しければ、趣味農園・体験農園など地域住民向けの貸し農園にする手もあります。ソーラーパネルを設置する太陽光発電施設も一部で見られる活用法で、再生可能エネルギーの導入ニーズを取り込む方法です。その他、資材置場や倉庫用地として工事機材を置いたり、トラックの車庫とするなど、建築物を伴わない用途での活用アイデアを検討できます。使わない土地でも維持管理の負担を軽減しつつ活用価値を生む方法を工夫してみましょう。

市街化調整区域の売却成功事例

成功事例1: 中古住宅の売却

ある郊外の市街化調整区域で、築年数が経過した中古戸建てを相続したAさんは、専門知識を持つ不動産会社に相談し、適切な条件で売却に成功しました。Aさんの物件はかつて開発許可を得て建てられた住宅だったため、同規模・同用途であれば再建築可能という点が高評価となりました。
地元業者は隣接地主にも声をかけ、当初は難色を示していた近隣の農家が「自宅建設に使いたい」と購入。成約時には「開発許可取得不可なら白紙解約」の特約を入れ、買主の不安を解消したこともスムーズな取引につながりました。

成功事例2: 農地から住宅地への転用

B市の調整区域にある農地2区画は、A区画が過去に住宅用に開発許可を取得していたため宅地用途となっていました。そこで所有者はA区画を分譲する計画を進め、市役所のサポートを受けながら許可手続きを行いました。
結果としてA区画は新築住宅用地として販売され、比較的高値で取引されました。残るB区画も、第2種農地であったため要件を整えて都道府県知事に転用許可を申請。新しい農家住宅の建築許可がおりたことで、B区画にも住民が入り農地活用が継続されました。農地・住宅両方の用途を見据えた丁寧な調整が功を奏した事例です。

成功事例3: 店舗の開発と売却

市街化調整区域の端部で、路線バスの停留所に近い土地を所有していたCさんは、周囲の商店主と協力して土地利用計画を立案しました。調整区域内でも「生活必需施設」に当たる場合に建築可能な都市計画法第34条を利用し、コンビニエンスストアを建設する案を申請。
自治体の審査で承認が得られ、Cさんは土地をコンビニ開発業者に売却しました。完成した店舗は周辺住民やドライバーに好評で、Cさんも開発利益を確保。調整区域内で特例許可を得て商業開発を実現した好例です。

市街化調整区域の不動産に関するよくある質問

市街化調整区域の不動産は本当に売れないのか？

「市街化調整区域＝絶対売れない」というわけではありません。ただし建築や用途変更に制限があるため、一般的な住宅地よりは買い手が限られ価格も安くなる傾向があります。
売却するには区域の特性を踏まえた対応が必要で、開発許可の見込みがあるかを事前に調べるなどの対策が重要です。市街化調整区域でも、開発許可済みの宅地や農家住宅、既存集落周辺の物件などは需要があるため、工夫次第で売却につなげることが可能です。
市場に流す前に専門家と相談し、条件に合う買主層を絞り込むことが成功のポイントです。

査定に必要な書類と証明

査定を依頼する際は以下のような書類が必要になります。土地の場合は登記事項証明書(登記簿謄本)で所有者や面積を確認し、固定資産評価証明書で公的評価額を把握します。地目が農地の場合は農地証明書や農振除外証明書も求められます。
建物がある場合は建物図面や建築確認書類、過去の開発許可証の有無を確認する書類が必要です。また、市役所で区分の確認を受けた用途地域証明書や市街化区域区分図も用意しておくと安心です。
調査の一環として、不動産会社が役所に「開発相談申出書」などを提出し、正式な見解を取り付ける場合もあります。

市街化調整区域の物件の価格はどう決まる？

価格は主に立地・条件と比較によって決まります。一般に市街化調整区域の土地は周辺の市街化区域物件よりも価格が低く、街区面積や道路付け状況、開発許可の有無によって価格差が生じます。査定では同じ区域内の過去の成約事例や、類似用途地域外の土地取引価格を参考にします。
例えば既に建築許可が出ている宅地は比較的高評価となりますが、農地のままや開発許可が得にくい更地は低評価になります。固定資産税評価額に一定の倍率をかける方法のほか、同地域の公示地価や路線価が参考にされることもあります。2025年現在、前述のように市街化区域比で3～5割ほど安くなるケースも多いため、あらかじめ現実的な価格水準を理解しておくことが大切です。

市街化調整区域の新たな活用法と前向きな未来

市街化区域との違いとその影響

市街化区域と市街化調整区域は都市計画上で明確に区分されており、その目的や建築可能性が大きく異なります。市街化区域は住宅や商業施設を積極的に整備する地域で、用途地域が指定されインフラ整備も優先されます。一方、市街化調整区域は開発を抑制し、農地や自然環境を保護するための区域であり、建築は原則不可（例外的に許可あり）となっています。以下の表に主な違いをまとめます。

この違いの影響として、調整区域内の物件は販売先が限定される分、価格も低くなる傾向があります。
また調整区域では用途地域が原則指定されないため建蔽率なども通常の宅地より緩いことがありますが、そのぶん建築許可取得の要件が非常に厳しく設定されています。将来の都市計画において、調整区域である土地が市街化区域に編入される可能性があるかなど、周辺の動向にも注目するとよいでしょう。

市街化調整区域における地域活性化の取り組み

近年、市街化調整区域の地域活性化に向けて自治体や地元団体が様々な取り組みを始めています。例えば、古民家のリノベーションや用途変更を支援し、カフェや民宿、コミュニティ施設などに転用する動きがあります。具体的には、地方自治体が空き家バンクを通じて空き家を登録・紹介したり、住民主体で古民家をコミュニティカフェや体験施設として運営したりしています。
また、農地を活かした取り組みとして、市民農園や体験型農業、ソーラーシェアリング農場の整備なども行われています。これらのプロジェクトには補助金制度が活用され、過疎地の人口維持や交流促進が図られています。地方創生や都市への負担軽減の観点から、調整区域の土地や建物を地域づくりの資源とみなし、積極的に活用する潮流が広がりつつあります。

今後の不動産市場における変化と対策

今後、不動産市場では人口減少や働き方の多様化を背景に、都市部と地方の不動産価値の差はさらに拡大する可能性があります。
一方で、テレワークの普及などで地方移住への関心が高まれば、郊外や農村の土地利用に目が向けられる動きも出てくるでしょう。行政面では一部自治体がゾーニング自体を見直す動きがあり、将来的に市街化区域と調整区域の境界が変更される地域も出てきています。
所有者はこうした都市計画の動向に常に注目し、自治体のマスタープランや地域振興計画を確認することが重要です。市場対策としては、物件を細分化して売りやすくしたり、地域住民や企業との連携で共同開発を行うなど、柔軟な視点が求められます。
また、補助金制度や地方創生の補助事業を上手に利用して土地活用プランを進める方法もあります。市街化調整区域の不動産は簡単ではありませんが、正しい知識と適切な準備で、十分に前向きな選択肢を見つけることができます。