沖縄のマンションが売れない理由、知っていますか？

沖縄県でマンションの売却に悩む方も多いのではないでしょうか。
せっかく売り出しても買い手がつかず「マンション売れない」と困っている方、必見です。
沖縄のマンションがなぜ売れないのか、その背景にはさまざまな要因があります。

本記事では、市場動向からマンション売却のポイントまで幅広く解説し、状況を打開するヒントをお伝えします。
沖縄ならではのポイントも交えて、売却成功のヒントを具体的にご紹介します。

沖縄のマンションが売れない原因と対策

沖縄県のマンション売却で「なかなか成約しない」「売れない」と感じるケースが増えています。その原因としては、価格設定や周辺環境、物件の状態などさまざまな要素が考えられます。
ここでは、売れない背景にある主な要因と、売却を成功させるための対策を詳しく解説します。

売出価格が適正でない

マンションが売れない大きな原因の一つが、売り出し価格の設定ミスです。沖縄でも不動産価格は全国的に上昇しているため、相場を大きく上回る価格設定では買い手がつきません。不動産ポータルや近隣物件の成約事例などを参考に、もう一度価格が適正か確認しましょう。

例えば、周辺の類似物件より数百万円高い価格設定では内覧の問い合わせも少なくなることがあります。売り主の期待だけでなく市場環境に合わせて柔軟に価格を調整する姿勢が求められます。

価格が相場より高い場合は、希望価格を下げるか条件を見直す必要があります。
複数の不動産会社に査定を依頼して相場感を把握し、相場との乖離が大きければ値下げを検討しましょう。売り出し直後から反響が少ないなら、早めの価格見直しが効果的です。

同マンション内の競合物件

大型マンションでは同じ建物内に複数物件が売りに出されることがあります。この場合、条件の良い部屋から売れていく傾向があります。例えば高層階や角部屋、広い間取り、価格の安い部屋などが先に購入されてしまいます。
他の部屋と比べて明らかに条件が劣っている場合、後回しにされやすくなります。実際、他の部屋が先に売れ残っている中では、自身の物件だけを先に売るのは難しい状況です。

解決策としては、同マンション内で競合している物件の条件や価格をしっかり比較することです。競合物件より価格が高い場合は、条件を揃えるか価格の引き下げを検討します。
また、売却時期をずらすことも一つの手です。競合物件が先に売れるまで待つ、あるいは自分の物件を先に売ってしまうよう価格を少し下げるなど工夫しましょう。
場合によってはリフォームやクリーニングで室内をきれいにして、競合物件に負けない魅力を高めることも効果的です。

築年数・物件状態の問題

築年数が経過したマンションは、外観や内装が古く見えたり、設備が現代のニーズに合っていなかったりする場合が多いです。特に沖縄は湿気や台風の影響で建物の劣化が進みやすく、外壁やベランダの傷みが目立つこともあります。
築年数が古いため、購入後の設備交換やリフォームを懸念する買い手も少なくありません。耐震性能や断熱性などの古さが不安視されるケースもあります。

老朽化が売れない原因であれば、部分的なリフォームやハウスクリーニングで対処しましょう。たとえば、壁紙を張り替えたり、便器・浴槽を新品に交換したりすると室内の印象が大きく改善します。
全体を改修するのが難しい場合は、目立つ傷みや傷を中心に補修するだけでも効果的です。清掃を徹底し、写真に写る状態をできるだけ良くすることで内覧者の印象を高めることができます。
それでも売れない場合は、不動産会社への買取依頼も検討します。買取であれば市場で買い手を待つ必要はなくなりますが、売却価格は下がる点にご注意ください。

周辺環境・需要の課題

立地や周辺環境も売却の大きな要素です。沖縄では車社会のため、駐車場の有無や台数が重要になります。マンションに駐車場がない、または駐車場が高額な場合、敬遠されることがあります。
さらに、病院やスーパー、学校など日々の生活インフラが近くにない物件は、利便性の低さから評価が下がりやすいです。
騒音や日照、眺望の良し悪しも内覧者の判断材料になります。
これらの要素が揃わないと、購入希望者が敬遠してしまうことがあります。

このような周辺環境の課題がある場合、広告や内覧時にデメリットの補完を検討しましょう。
例えば、駐車場を確保できる場合はその点を強調したり、静かな環境にホットプレイスがある不在など良い面を伝える工夫が必要です。
また、周辺の利便施設までの距離を案内図などで見せ、アクセスの良さを説明すると印象が変わります。
必要に応じて価格を周辺相場まで調整するか、家具・家電付きなどの付加サービスで差別化を図ることも効果的です。

広告・販売活動が不足している

不動産の宣伝が不足していると、買い手に物件が認知されません。沖縄のマンションでは国内だけでなく外国人や移住者向けの情報発信も重要です。
掲載する写真や文章が分かりにくい、インターネット上の情報が少ないといった場合、内覧の機会が増えず売れない原因になります。物件の魅力的な写真や360度パノラマなどを使って内覧者の興味を引き、掲載情報を最大限に利用しましょう。

販売活動の強化策として、以下のポイントが挙げられます：

• ウェブサイトやSNSで物件情報を広く発信する
• プロのカメラマンによる写真や動画で室内・設備の魅力をアピールする
• オープンハウスや内覧会を定期的に開催し、内覧機会を増やす
• 地元メディアや新聞、チラシでターゲット層にPRする

これらの対策により物件への注目度が上がり、購入検討者の数が増える可能性が高まります。広告のコピーでは沖縄らしい魅力（海やリゾート感）を活かし、物件のメリット（陽当たりの良さや収納スペースなど）を分かりやすく伝えることも重要です。

仲介会社のサポート不足

担当する不動産会社や営業担当者の力量も売却を左右します。地域の市場に詳しくない会社の場合、適切なアドバイスが得られず成約が遠のくことがあります。
また、情報提供や内覧対応が遅い、連絡が取りにくい担当者だと購入検討者が離れてしまいます。契約更新だけで実質的に対応が変わらない場合もあるので注意が必要です。

対策としては、複数の信頼できる不動産会社に査定依頼し、対応や提案内容を比較することが大切です。売却条件や物件の強みをしっかり伝え、担当者から具体的な販売戦略が示されているか確認しましょう。専任媒介契約の場合は特に、自分に合った担当者であるか念入りに見定め、必要なら他社への切り替えも検討します。
地域密着型と大手の両方で査定を受けることで、より広いネットワークを活用できます。責任感のある担当者と協力しながら、販売プランを柔軟に見直していくことが重要です。

沖縄のマンション市場の現状と課題

沖縄県内のマンション市場は近年大きく変化しています。2025年の公示地価によれば住宅地の平均は前年比7.3％上昇し、全国平均の2.1％を大きく上回りました（住宅地＋7.3％ vs 全国平均＋2.1％）。特に那覇市では新築・中古マンション価格が急騰しており、10年前の水準から数割上昇した事例もあります。建築資材の高騰や土地不足も重なり、1㎡当たりの単価は過去最高水準に達しています。

価格上昇の背景には、観光需要の回復や移住者増加などが挙げられます。
一方で、価格が高止まりすることで若年層や地元居住者にとって住宅の購入が難しくなり、将来的な需要減退の懸念も出ています。
例えば不動産価格が高すぎると「地元で家を持ちたい」という夢を諦める人も増える可能性があります。価格動向だけでなく、購入層の所得や賃貸市場への影響も見渡す必要があります。

供給状況と空室のリスク

観光地需要を背景にマンション・アパートの新築が続く沖縄では、将来の供給過多による空室リスクにも注意が必要です。コロナ禍で一時的に着工が減少したものの、2020年代前半から再び新築建設が活発化しています。
投資用物件として建てられたマンションが多いため、需要予測を上回る供給が生じた場合、賃貸需要を取り込めなくなり空室が増える事態が考えられます。

特に短期賃貸や民泊投資を目的とした物件が多く建てられた地域では、いつ築き手が来なくなるか予測が難しくなっています。今後観光客数が変動すれば、供給過多が顕在化し、空室率が上昇する懸念があります。
こうなると販売や賃料を下げざるを得なくなり、物件価値の実勢価格が下落するリスクが生じます。

那覇市など主要都市の需要集中

現在、とくに那覇市を中心とした都市部に需要が集中しています。那覇や北谷町、恩納村といったエリアは生活・観光の利便性が高く、居住用・投資用ともに引き合いが強いです。
一方、沖縄本島北部や離島部など地方エリアでは人口減少傾向が見られ、マンションより戸建てや賃貸住宅への需要が主となっています。地域によって買い手層の構成が異なるため、売れやすさにも差が生じています。
都市部の価格高騰に比べて地方では割安な物件もありますが、需要が少ない分だけ売却期間は長期化しやすい点に注意が必要です。

観光業の回復に伴い、恩納村や本部町などリゾートエリアにも別荘需要が増えています。
しかしリゾート利用者と居住者では求める物件条件や販売戦略が異なるため、同じマンションでもアプローチを分ける必要があります。売り出し時は、対象となる買い手層を明確にして販促するとよいでしょう。

投資需要の拡大

沖縄の将来性を見込んだ国内外の投資家がマンション購入に参入しています。不動産価格上昇を見越して、“投資用”の物件が多く建てられたため、実際の居住者層だけでなく投資家層を加えた「二重の需要」が生じています。
特に民泊向けコンドミニアムや賃貸用ワンルームが増加しました。しかし投資目的が過熱すると、賃貸需要が想定ほど集まらず売れ残るリスクが高まります。

投資家向けに販売する場合は利回り情報や運用シミュレーションを示すなど、居住用とは異なる説得力のある情報が必要です。その一方で、実需向け物件の場合は「このまま居住しても快適」という生活面の魅力をアピールしましょう。購入ターゲットに合わせてプロモーション内容を調整することが、売却成功につながります。

沖縄県の人口動態がマンション需要に与える影響

人口動態もマンション市場に大きく影響します。沖縄県はかつて高い出生率や県外からの移住者で人口が増加傾向にありましたが、近年は若年層の県外流出が進み、今後は減少に向かう可能性が指摘されています。
人口が減少すれば住宅需要は自然と減り、不動産市場が縮小するリスクがあります。ここでは、人口面での変化がマンション売却にどのように影響するかを見ていきます。

人口増加から減少へ転換

これまで沖縄県全体では人口増加が続いてきましたが、2020年代に入り成長ペースは鈍化しています。特に若年層の県外流出が止まらず、出生率の低下も重なっており、長期的には人口減少に転じる可能性があります。人口が減ると、マンションに限らず住宅全体の需要が落ち込むため、売却市場が縮む恐れがあります。現に一部地域では住宅需要が頭打ちになる傾向も報告されており、今後は売却戦略をより慎重に立てる必要があります。

実例として、県の人口は2025年度に減少に転じるとの予測もあり、これが長期的な住居需要の減退につながる可能性があります。県外からの流入が一時的に増えても、若者流出の根本問題が改善しない限り、需要増加は継続しないとも言えます。売却時にはこうした人口動態を念頭に、長期の市場予測を踏まえて戦略を立てることが重要です。

移住者の増加

近年は、テレワーク普及などを背景に沖縄への移住希望者が増えています。特に30～40代の子育て世代やリモートワーク世代が自然豊かな環境を求めて移住する動きが見られ、これらの新住民はマイホームとしてマンションを購入するケースもあります。こうした移住者の存在は短期的にマンション需要を支えています。
ただし、移住ブーム自体は景気や働き方の変化に左右されるため、長期的には予測が難しい点に注意が必要です。

仮に移住希望者が一段落すれば、再び販売環境は実需に依存します。移住にあたってリゾート利用か定住かで求める物件も変わるため、移住者向けにはリゾート感をアピールし、定住希望者には生活利便性を重視した情報発信を行うと効果的です。

持ち家率が低い背景

沖縄県は全国的に持ち家率が低い特徴があります。総務省の「住宅・土地統計調査（2018年）」によると、沖縄県の持ち家率は約44.4%と全国平均（約61.2%）を大きく下回っています。

賃貸住宅への志向が強い地域では、マンション購入に踏み切る人が少なく、売却マーケットが限定的になります。持ち家志向の低さは売り主にとって不利な点であり、その分、買い手層を限定する要因となります。沖縄では若い世代よりも賃貸志向が強いため、マンションに対するニーズが相対的に低いことを把握しておきましょう。

マンション売却を成功させるためのポイント

マンションをスムーズに売却するには、事前準備と戦略が重要です。ここまで紹介した原因や市場動向を踏まえ、適切な対策を取ることが成功への第一歩です。以下に、売却を成功へ導くための具体的なポイントを解説します。

複数の不動産会社で査定する

売却を依頼する不動産会社は複数に分けましょう。1社だけだと価格や販売戦略に偏りが出ることがあります。複数社の査定結果を比較することで、相場観をより正確に把握できます。
また、異なる会社間で価格競争が生まれ、希望に近い条件で売り出す交渉材料にもなります。媒介契約は3ヶ月ごとの更新が基本なので、途中で会社を切り替えることも可能です。複数社に相談すると、より有利な販売プランが見つかる可能性が高まります。

迅速な売却を目指した価格設定

売り出し価格を決める際は、成約までの期間も考慮しましょう。高値で長期戦を狙うか、早期売却を優先して価格を抑えるか、売主の状況に応じた判断が求められます。売り出して問い合わせが少ない場合は早めに価格を見直し、購入者層の予算に合わせると成約につながりやすくなります。
例えば、周辺実例より高い場合は無理に高値を狙わず、適正価格で早期成約を目指す姿勢も重要です。売却期間が長引くと内覧者の関心が薄れることもあるので、状況を見つつ柔軟に価格調整しましょう。

内覧対策と物件の演出

内覧時の印象づくりは非常に大切です。室内は清掃・整理整頓を徹底し、家具は生活空間がイメージしやすいレイアウトに配置します。必要なら壁紙の張り替えや照明器具の交換など小規模なリフォームで部屋を明るく整えます。また、プロのカメラマンによる広告写真で室内の魅力をアピールする方法も効果的です。

内覧者には、物件のメリットが伝わる案内資料を用意しましょう。例えば近隣の交通アクセスや商業施設情報、学校・医療機関の位置など、生活イメージが掴める情報を提供し、安心感を与えます。内覧中は清潔感と明るさを重視し、香りにも気を配りましょう。好印象の足しげくする対応が購入意欲を高め、成約率の向上につながります。

信頼できる仲介会社の選び方

信頼できる仲介会社選びは売却活動の成功に直結します。会社選びでは地元密着型と大手の両方から比較するのがおすすめです。地元業者は地域の市場動向に詳しく、きめ細かいフォローが期待できます。大手業者は幅広いネットワークを持ち、多くの情報を集めやすいメリットがあります。

査定や商談時には、担当者の提案内容や連絡頻度も確認しましょう。販売戦略や広告方法まで具体的に説明してくれる担当者を高く評価します。また、専任媒介契約にするか一般媒介にするかは売主の状況で判断します。複数担当者の対応を見たうえで最適な方針を選択し、必要があれば2社以上に売却を依頼して販売チャネルを広げるとよいでしょう。

譲渡税など税金面の確認

売却時にかかる税金や諸費用も事前に把握しておきます。譲渡所得税は所有期間の長さや譲渡所得特例の適用によって金額が変わります。売却利益が出る場合は、税理士に相談して税負担の軽減策を検討するのも有効です。また、不動産仲介手数料やリフォーム費用を含めた実質的な手取り額を計算し、売却価格とのバランスを考えることも重要です。こうした費用面の確認は、予想外の負担を避けるためにも必要不可欠です。

まとめ

沖縄のマンション売却には、相場に合った価格設定や物件の魅力アップ、信頼できる仲介会社の選択が基本となります。価格や販売戦略を適切に見直し、購買層に応じたアプローチを行うことで、売却の可能性が高まります。
また、沖縄特有の市場背景や人口動向を理解し、長期的な視点も取り入れて戦略を組み立てましょう。

本記事で紹介した要因やポイントを参考に、売却活動を再検討してください。問題点を早めに改善し、適切な対策を講じることで、「沖縄でマンションが売れない」という状況も打開できます。売れないまま諦めるのではなく、納得のいく取引実現に向けて積極的に行動しましょう。

個別の状況によって最適な方法は異なりますので、必要に応じて不動産の専門家に相談するのもおすすめです。沖縄のマンション市場の動向を踏まえ、適切な対策を実施することで、理想的な売却成果につなげていきましょう。