知らないと損！居住中に売る理由とは

住んでいるマンションや一戸建てを売るとき、居住中では売りにくいと思い込んでいる方もいるかもしれません。
しかし、居住中でも売却は可能で、むしろ住みながら売ることで得られるメリットが多く存在します。

たとえば、住居費用を抑えながら新居購入資金を早めに確保できる点などです。さらに2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を終了し、今後ローン金利の上昇が見込まれるため、低金利のうちに売却活動を始めることも検討しましょう。

この記事では、居住中に売る理由や注意点、最新の市場動向を踏まえたタイミングの考え方をわかりやすく解説します。

居住中でも家を売る理由とは？

住み替え（買い替え）を考える際、不動産を売る順序には2種類の方法があります。
先に今の住まいを売却し、その売却資金を新居購入にあてる「売り先行」と、先に新居を購入してから現住まいを売却する「買い先行」です。
売り先行の場合は居住中に売却活動を進められ、住みながら売ることが前提となります。

資金計画と家計の負担軽減

売り先行を選ぶ最大の理由は、家計に与える負担を減らすためです。
新居購入の頭金を含めた費用は、売却代金で賄えるため、売れるまでは現在の住居に住み続けるほうが経済的です。

反対に、買い先行で先に引越し先に入居すると、売却まで仮住まいや二重ローンなど余計な費用が発生します。
居住中に売却すれば、こうした費用負担を回避できます。

住み替えや生活プランの変化

家族構成の変化や生活環境の変化も、居住中に売却する理由になります。

例えば、子供が独立したあとで広い家を持て余す場合や、転勤で新しい土地への移住が決まった場合などです。
こうしたライフステージの変化に合わせて住み替えを計画し、住んだまま売却活動を進めることで負担を小さくできます。

空き家になる前のリスク回避

さらに、物件を空き家にしてしまう前に売却することでリスクを回避できます。
空き家のまま放置すると固定資産税や維持管理費用がかかるほか、換気が行き届かず劣化も進みやすくなります。
居住中に売却してしまえば、無駄なコストや損傷リスクを防ぐことができます。

居住中に売却するメリット

居住中に売却する場合、費用面をはじめとした様々なメリットがあります。
ここでは主なものを紹介します。

売却資金を新居購入に回せる

売却代金を新居購入の費用に充てられる点は、大きなメリットです。
売却代金を頭金や引越し費用にまわせば、自己資金不足を補えるだけでなく、住宅ローンの借入額を抑えることもできます。
住宅ローン金利が上昇する状況では、早く売却して資金を確保できるメリットがさらに高まります。

余計な二重ローン負担を避けられる

現住居に住み続けながら売却活動を行うことで、賃料や住宅ローン返済の二重負担を避けられます。
新居購入後に売却する「買い先行」では、売却が決まるまで仮住まいに入る必要がある場合も少なくありません。

一方、現在の住居を売却してから引っ越す「売り先行」であれば、家計への負担を最小限にできます。

実際の生活イメージを演出できる

実際の生活イメージが伝わりやすい点もメリットです。
家具や家電が揃っている居住中の部屋では、内覧者が生活のイメージをつかみやすくなるため、物件の魅力を効果的にアピールできます。
生活感が出過ぎないよう整理整頓しておけば、購入意欲の高い買主を引き付けることができるでしょう。

日常の手入れで物件価値を維持できる

日常的なメンテナンスによって物件の状態を良好に保てるのもメリットです。
空き家にしておくと換気不足や劣化が早まりますが、居住中であれば掃除や換気が自然に行われ、クロスの日焼けやカビ発生、設備故障などを防げます。
建物や設備の価値を維持しながら売却活動を進められるのは大きな利点です。

居住中に売却するデメリット

もちろん、居住中の売却には注意点もあります。

内覧のスケジュール調整が必要

居住中に売却する場合、内覧が入った際に自宅のスケジュール調整が必要になります。
平日は仕事や子どもの送迎などで予定が埋まりがちで、週末には内覧希望が集中しやすいものです。
都合がつかなければ内覧の機会を逃し、売却のチャンスが減ることもあります。

生活感が購入者の印象を下げる

生活感が強いと、売却に悪影響を及ぼすリスクがあります。
物が散らかっていたり、汚れが放置されていたりすると、内覧者には「購入後のリフォームが必要」とネガティブに捉えられる可能性があります。
内覧前には家具を整理し、水回りや壁の汚れを丁寧に掃除するなど、できる限り生活感を抑える配慮が必要です。

プライバシーを保つため内覧に制限

居住中の内覧では、買主がプライバシーへの配慮から細部まで確認しにくい場面もあります。
クローゼットの中や引き戸の奥など、売主の生活空間に踏み込まないと見られない箇所もあるからです。
このような制限があると、買主が物件を十分にチェックできず、購入に踏み切りにくくなるリスクもあります。

売却後に仮住まいが必要になる場合

居住中に契約が成立した場合、引き渡しまでに住み替えの準備が必要になります。
売却後すぐに新居に入居できないときは仮住まいが必要になるため、短期間とはいえ二重生活の手配が生じることがあります。
売却と新居入居のタイミングがずれるとこのような対応が必要になるため、事前に引越し計画を立てておくことが大切です。

住みながら売却を成功させるポイント

居住中でもスムーズに売却を進めるには、事前準備や対応のコツが重要です。
ここでは成功させるためのポイントを具体的に解説します。

内覧に備えて整理整頓＆清掃する

内覧の前には部屋を整理整頓し、清掃を徹底しましょう。
居住中の物件は生活感が出やすいため、家具や小物を減らして空間を広く見せることが重要です。
キッチンや浴室など水回りは特に清潔に保ち、汚れが目立つ箇所はクリーニングなどで改善しておきます。
生活空間がすっきりすると、内覧者に良い印象を与えられます。

スケジュールに余裕を持つ

売却活動は一般的に数ヶ月かかるため、スケジュールには余裕を持っておきましょう。
居住中は内覧対応や引越し準備が同時進行となるため、すべての予定をタイトに組むのは危険です。
余裕ある計画を立てておくと、急な内覧依頼にも柔軟に対応でき、不測の事態で価格交渉を焦ることも避けられます。

複数の不動産会社で査定を比較検討する

不動産会社は見積もりや提案に違いがあるため、複数の会社で査定を依頼・比較検討しましょう。
査定価格が大きく異なる場合は、各社の査定根拠や販売戦略を詳しく確認することが大切です。
担当者の対応や実績を見比べることで、相場感をつかむと同時に、信頼できるパートナーを選ぶことができます。

必要以上のリフォームは控える

売却前に必要以上のリフォームを行うのは避けましょう。
居住中の状態に必要な小修繕や清掃で十分です。高額なリフォームをしても、売却価格に上乗せできないケースが多いためです。
むしろ、物件を現状のまま活かせる魅力を伝える工夫に力を入れ、現実的な価格設定を心がけましょう。

マイナスポイントも正直に開示する

物件のマイナス面は隠さず説明しましょう。
居住中の物件では「欠陥や注意点」を内覧者に聞かれる機会が多く、例えば設備の劣化や騒音などは事前に把握し説明できるよう準備します。
正直に情報を伝えることで買主の信頼を得やすく、トラブルを防いで円滑な契約へつなげることができます。

売却のタイミングと最新市場動向

2025年に向けて、不動産市場にも変化が見込まれています。
特に住宅ローン金利の動向や税制面の改正には留意が必要です。
ここでは、今後の市場動向を踏まえた売却のタイミングについて解説します。

住宅ローン金利上昇の影響

2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を終了し、今後は金利上昇が予想されています。金利上昇局面では住宅ローンの借入負担が増え、消費者の購入意欲が低下する可能性があります。

つまり、金利が上がる前の低金利環境を活かし、売却を急ぐことで有利に物件を売却できる可能性が高まります。今後の市況を見据えた売却タイミングの検討が重要です。

税制優遇や控除を意識する

相続した不動産や空き家には「3,000万円特別控除」など税制優遇措置があります。この特例は相続開始から3年以内に売却すれば譲渡所得税が軽減される制度で、売却時期を考える上で有利に働くことがあります。

ただし、特例には条件や期限があるため、最新の税制情報を確認して計画を立てる必要があります。

まとめ

居住中に物件を売却する場合、費用面や生活イメージなど多くのメリットがある一方、内覧対応や整理整頓の手間などデメリットも存在します。
重要なのはこれらを理解した上で適切な準備と戦略を取ることです。市場環境や金利動向を踏まえタイミングを見極めれば、住みながらでも納得のいく売却は可能です。

信頼できる不動産会社に相談し、メリットを最大化してデメリットを最小化することで、スムーズな売却に結び付けましょう。