マンション売却を検討する際、気になるのはどのくらいの価格で売れるかという「売却相場」です。
相場を把握することで、相場より高い価格設定で売れ残ることや、相場を下回る価格で売って損してしまうことを防げます。
本記事では、2025年最新データをもとに、オンラインツールから不動産会社の査定まで、マンション売却相場の調べ方をわかりやすく解説します。
目次
マンション売却相場の調べ方とは？
「マンション売却相場」とは、現在市場で中古マンションが売れている価格帯のことを指します。
これはあくまで目安であり、実際の売出価格とは異なる場合がありますが、おおまかな価格感をつかむうえで重要です。相場を調べる際は、実際に近隣エリアで成約した価格事例などを参考にします。
売却相場の把握は、売り出し価格の設定や交渉時の指標になります。
例えば、設定価格が相場から大きく外れていれば買い手がつきにくく、低すぎれば売主に損失が出てしまいます。そのため、事前に相場価格帯を確認しておくことが大切です。
売却相場を知るメリット
売却相場を知ることで、適正な販売価格の設定が可能になります。
相場と比べて高すぎる価格設定だと売れにくくなりますし、安すぎると「もっと高く売れたのに」と後悔することにもなりかねません。
相場価格を目安にすることで、売却活動をスムーズに進めやすくなるのです。
成約価格・売出価格の違い
不動産では「成約価格」と「売出価格」が異なるケースが多いです。
成約価格は実際に売買が成立した価格で、売出価格は売主や代理会社が設定した価格です。売主が付けた売出価格と、実際に取引された成約価格には差が生じることがあります。
相場を調べる際は、成約価格を参考にするのが基本です。過去の成約事例から㎡単価を割り出し、対象マンションの面積に当てはめて相場感を把握しましょう。
マンション相場のチェック基本ステップ
マンション相場を調べる手順は大きく分けて以下の3つです。
- 売却予定のマンションと条件が近い成約事例を探す
- 不動産ポータルサイトや公的データで価格帯を確認
- 無料査定サイトや不動産会社へ査定依頼する
これらを組み合わせることでより正確な相場を把握できます。
マンション売却相場の基礎知識
マンションの売却相場は、立地や築年数、時期など多くの要素で変動します。
日本のマンション市場では地域差が大きく、都心部では㎡単価が非常に高い一方で、地方都市では低くなる傾向があります。
例えば、2025年初頭のデータでは東京都心部の㎡単価が100万円を超えるエリアがある一方、他の地域では50万～60万円台のところもあります。相場を把握するにはこれらの特徴を押さえておきましょう。
また、時期による影響もあります。不動産の売買では、春先（4～6月）が価格が上昇しやすい時期といわれています。新築当初の価格推移や過去の成約事例を見ながら、季節変動も確認しましょう。
エリア別価格の傾向
地域によって売却価格には大きな差があります。
都心部の人気エリアでは需要が高いため1㎡あたり100万円以上になる場所も珍しくありません。一方、郊外や地方では同じ㎡数でも半分程度の価格で取引されている事例も多いです。
このようにエリアによる価格差を考慮し、近隣の成約事例を比較検討しましょう。
築年数と価格変動
築年数は売却価格に直結します。
一般的に築浅のマンションは新築に近い価値が保たれますが、築20～30年を超えると価格下落率も大きくなります。また、日本では1981年（昭和56年）以降の「新耐震基準」適用物件の評価が高く、旧耐震基準の物件は価格が下がりやすい傾向です。
例えば、首都圏の成約事例では築5年以内のマンションの㎡単価は築20年超のマンションの2倍以上というデータもあります。このような築年ごとの下落率を把握すると、おおよその相場を概算できます。
新築マンションとの価格差
新築マンションと中古マンションでは当然価格が異なります。
新築は最新設備や優れた耐震性が付加されており、価格も高値になります。中古マンションの売却相場は新築から年数が経過したことによる価格減少分がある点に注意が必要です。
売出し価格の目安をつかむ場合、新築時価格や過去の成約価格から値下がり率を想定する方法も参考になります。
マンション売却相場を調べるためのオンラインツール
現在ではインターネット上で誰でも簡単に相場を調べられる便利なツールが多く存在します。
不動産ポータルサイトや専用の査定サイトなどを活用すれば、近隣物件の売出価格や成約事例を手軽に確認できます。ここでは主要なツールと利用法を紹介します。
不動産ポータルサイトの活用
SUUMO（スーモ）やHOME’S（ホームズ）などの大手ポータルサイトでは、エリアや築年数、専有面積など条件を指定して物件を検索できます。
物件一覧から近隣の類似物件の売出価格情報が得られるため、価格帯の目安を知る参考になります。検索条件を細かく設定し、対象物件に近い条件の相場を確認しましょう。
ただし掲載物件は売出価格であり、実際の成約価格よりも高く設定されている場合が多い点に注意しましょう。売出価格は目安として、実際の相場と比較する際は成約事例のデータも参照することが重要です。
無料査定サイトの活用
複数の不動産会社に一括で売却査定を依頼できる無料査定サイトも便利です。
査定サイトに物件情報を入力すると、複数社から無料で査定結果が返答されます。査定価格は実際に物件を知るプロの評価で得られるため、生の市場感を反映しやすいのが特徴です。
ただし査定価格は物件の状態や業者の査定基準によって異なるため、参考程度に考える必要があります。複数の会社から査定を受けて価格の幅を把握することで、相場感をつかみやすくなります。
AI査定・スマホアプリの利用
近年ではAIを活用した不動産査定アプリも登場しています。
物件の条件や過去データを学習したAIが、素早く相場価格を算出してくれます。スマホで簡単に利用できることから、気軽におおよその価格を把握できる点が魅力です。
ただしAI査定は過去のデータなどに基づくため、必ずしも精度が完璧ではありません。あくまで参考値として利用し、最終的な判断には専門家の意見や他のデータも合わせて検討しましょう。
公的データやデータベースを活用した相場調査
不動産の公的な取引データやデータベースを使うと、より正確な売却相場を調べられます。専門家向けの情報が多いのですが、一般向けにも公開されているものがあります。以下のサービスが代表的です。
REINSマーケットインフォメーション
REINS（レインズ）マーケットインフォメーションは、不動産流通機構が運営する過去1年間の成約事例データベースです。
都道府県や市区町村を指定して検索し、類似条件の過去成約事例を閲覧できます。間取りや面積、築年数別に価格がわかるため、売却物件と近い条件の成約㎡単価を割り出して相場を推定できます。
一般公開されており無料で利用できますが、マンション名や具体的な住所は出ないため、近隣の類似物件から相場を推定する形になります。
土地総合情報システム（不動産情報ライブラリ）
国土交通省の土地総合情報システムには、不動産売買の成約価格など各種データが公開されています。
「不動産情報ライブラリ」では地域や時期、物件種別（中古マンションなど）を選んで過去の取引を検索できます。取引価格や面積がわかるため、㎡単価を計算し相場を把握できます。
こちらも無料で利用可能ですが、レインズと同様に具体的な物件名は表示されません。条件を入力して検索し、類似物件の価格を参考にしましょう。
公示地価・基準地価からの市場分析
公示地価や基準地価は国土交通省が毎年公表する土地の価格指標です。
マンション売却価格と直接的な相関はありませんが、駅や繁華街近くの地価が高い場所はマンションの需要も高い傾向にあります。近隣の公示地価や基準地価が年々どのように上下しているかをチェックすることで、その地域の市場動向をおおまかに把握できます。
路線価を相場の参考値にする
路線価は国税庁が相続税・贈与税算定用に公表する土地価格指標です。
路線価が高い通り沿いの土地は価値が高いため、その周辺のマンション価格にも影響します。例えば、主要駅や幹線道路沿いの路線価が高水準であれば、マンションの売却価格も高くなりやすいと考えられます。
不動産会社へ査定依頼して相場を見極める
最後に、プロの目を活用する方法です。
不動産会社に査定を依頼すれば、最新の市場動向を踏まえた価格を教えてもらえます。オンラインで無料査定依頼ができるサイトを使ったり、複数の会社に依頼して比較することで、より正確に相場を把握できます。
仲介査定と買取査定の違い
不動産会社には「仲介査定」と「買取査定」の2種類があります。
仲介は市場で販売し購入希望者を探す方法、買取は会社が直接買い取る方法です。一般に仲介価格は相場に近い高めの水準となり、買取価格はそれより低めになる場合が多いです。
相場を知りたい場合は仲介査定の価格を参考にしましょう。買取査定も知っておくと、万が一売却が難航した場合の最終手段の一つとして検討できます。
複数社査定で相場を比較
1社だけに査定を依頼すると、その会社の評価基準によって査定額が左右される可能性があります。
複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定価格を比較するのがポイントです。提示された価格の範囲や平均値を把握し、地域相場と照らし合わせることで、より客観的な価格感がわかります。
査定では、物件の築年数や設備状況、共用部分の管理状況などが考慮されます。査定結果の根拠を確認しつつ、査定額が適正かどうかを自分でも判断できるようにしましょう。
査定結果の活用方法
査定結果を整理することで、実際に売り出す価格検討に役立ちます。
査定額は会社によって差が出るため、高い方と低い方の差や平均値を把握しましょう。査定時に示された類似物件情報や根拠データを見て、相場観が適切か判断します。
不動産会社に任せきりにせず、自分でも市場の情報をチェックした上で売り出し価格を決定すれば、より納得のいく売却が実現できます。
マンション売却相場に影響を与える要素
マンションの売却相場はさまざまな要素によって変動します。以下のようなポイントを確認しながら相場を調べましょう。
築年数と耐震基準
築年数が浅いマンションは新築に近い状態であるため高値で取引されやすいです。
一方で築30年以上のマンションは価格が落ちやすい傾向にあります。特に、1981年（昭和56年）以前に建築された旧耐震基準の物件は、新耐震基準物件と比べて評価が低くなるため、価格相場も下がりやすくなります。
立地条件と交通利便性
駅からの距離や周辺施設などの立地条件は価格に直結します。
駅近で交通利便性が高いエリアのマンションは需要が高く、価格も上昇しやすいです。特に駅徒歩5分以内などアクセスが良い物件は、バリエーションの広い買い手に人気があります。その反面、交通が不便な郊外マンションは相場が低めになりがちです。
専有面積・間取り・階数
広い部屋ほど価格は高くなるのが一般的です。同じ㎡単価でも専有面積が大きければ販売価格は上がるため、1LDKより3LDKのほうが相場が高い場合が多いです。
さらに、高層階は眺望や日当たりが良いことから需要が高まりやすいです。通常、階数が上がるほど相場価格が少しずつ上がる傾向があります。
周辺設備・管理状態
マンションの設備や管理状態も価格に影響します。
オートロックや共用施設（フィットネス、ラウンジなど）が充実しているマンションは付加価値が付きやすく、相場が上がりやすいです。管理費・修繕積立金が適切に積み立てられ、管理状態が良好な物件は買い手に安心感を与えるため価格面でも有利になります。
経済動向・金利
経済情勢や住宅ローンの金利動向もマンション相場に影響します。
経済が安定し金利が低い時期には買い手が増えて相場が上昇する傾向があります。逆に、金利上昇や景気後退があると買い控えが起きて相場が下がる場合もあります。
今後の金利見通しや市場動向も参照しながら相場を分析することが大切です。
まとめ
マンション売却相場を調べるには、近隣の成約事例確認から、不動産ポータルサイトや公的データベースの活用、専門家への査定依頼など複数の方法があります。
一つの方法だけでなく、複数のデータを総合的に判断することで、より正確な相場を把握できます。築年数や立地、設備などの要素も相場に大きく影響するため、これらも踏まえて分析しましょう。
以上のステップを参考に最新情報をチェックしながら、適切な売却価格を設定してマンション売却を成功させてください。