不動産売却で保険料が上がる？その理由と対策を徹底解説！

不動産を売却すると、翌年の健康保険料が増える可能性があることをご存知ですか？これは不動産売却で発生した譲渡所得が保険料算定の基準に影響するためです。

本記事では「不動産売却 保険料 上がる」という疑問に答え、仕組みや対策を詳しく解説します。保険料の増額を避けるためのポイントも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で保険料は上がる？その仕組みと注意点

不動産を売却すると、その売却益（譲渡所得）が健康保険料の算定基準に含まれるため、加入している保険の種類によっては翌年の保険料が増えるケースがあります。給与をもとに保険料が決まる会社員の健康保険・共済保険に加入している場合は影響ありませんが、世帯収入をもとに保険料が計算される国民健康保険や後期高齢者医療に加入している場合には注意が必要です。
本記事では、保険料が増える仕組みを具体例を交えて解説し、増加を抑えるためのポイントを紹介します。

譲渡所得とは何か？

譲渡所得とは、土地や建物など不動産を売却して得た利益のことです。譲渡所得は「売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて算出」されます。取得費とは不動産を購入した際の費用で、譲渡費用は売却時の仲介手数料や登記費用などです。

譲渡所得は税法上は分離課税となりますが、健康保険料の算定においては前年の総所得に含まれます。つまり、譲渡所得がある年は総所得が増えるため、その分だけ国民健康保険料や後期高齢者医療保険料にも影響が及ぶことになります。

保険料算定への影響

健康保険料は加入者の前年の収入をもとに算定されるため、不動産売却の譲渡所得は翌年の保険料に影響します。国民健康保険や後期高齢者医療保険では、「基準総所得金額」に前年の総所得額（給与所得・事業所得・譲渡所得などの合計）を用いて、所得割額を計算する仕組みです。譲渡所得が増えるとこの総所得額が増加するため、所得割部分の保険料が上がります。

一方、会社員・公務員の健康保険や共済保険では給与連動型の保険料体系です。保険料の計算対象は基本的に給与所得のみであるため、譲渡所得によって保険料が直接増えることはありません。つまり、会社員にとっては譲渡所得の増加が健康保険料に跳ね返ることはないのです。

被扶養者への影響

会社員の健康保険に扶養されている家族が不動産を売却して譲渡所得を得た場合にも注意が必要です。一般的な扶養の条件は年収130万円以下などです。譲渡所得の増加により一定基準を超えると、その年だけ扶養から外れてしまう可能性があります。扶養から外れた場合は国民健康保険への加入が必要となり、その場合は譲渡所得に基づく高額な保険料負担が生じます。

ただし扶養から外れるのは一時的な措置で、譲渡所得のない翌年には再び扶養に入ることができます。また、マイホーム売却であれば3,000万円の特別控除により譲渡所得額が減るため、扶養の条件を超えないケースがほとんどです。

確定申告と算定タイミング

不動産売却の利益は譲渡所得として確定申告で申告しなければなりません。売却した年の翌年に行う所得税の申告では、譲渡所得も他の所得と合算して総所得金額に含めます。このため、売却した年の前年まで保険料への影響はなく、売却年翌年の保険料に反映される点に留意が必要です。申告漏れがないよう、譲渡所得の金額が正しく保険料算定に反映されるようにしましょう。

健康保険の種類と保険料計算の違い

健康保険料の算定基準は保険の種類によって異なります。主に次の3タイプに分類されます。会社員や公務員が加入する「社会保険（健康保険・共済保険）」、自営業者や退職者などが加入する「国民健康保険」、そして75歳以上が対象の「後期高齢者医療保険」です。それぞれ保険料の計算方法と反映される所得が異なります。

給与連動型：社会保険と共済保険

会社員や公務員が加入する社会保険（健康保険・共済保険）は、給与をもとに保険料が決まる「給与連動型」です。毎月の給与や賞与を算定基準とするため、不動産売却による譲渡所得を保険料に含めることはありません。つまり、サラリーマンや公務員の保険料負担は、売却益の有無にかかわらず変わらないのが一般的です。

世帯収入型：国民健康保険

国民健康保険は自営業者や退職者などが加入する保険で、世帯全体の前年の総所得（給与・事業・譲渡所得など）の額に応じて保険料が計算されます。所得割・均等割といった各種の割増率が課され、特に所得割（基準総所得金額に税率を乗じる部分）が譲渡所得の影響を大きく受けます。不動産売却の利益が増えると、その分だけ総所得が増加し、翌年の国民健康保険料が上がる仕組みです。

高齢者向け：後期高齢者医療保険

75歳以上の高齢者が対象の後期高齢者医療保険も、同様に前年の所得をもとに保険料が決まります。市区町村が設定する保険料率に前年の総所得（金額）が乗じられる点は国民健康保険と似ています。したがって、不動産売却で譲渡所得が生じると、後期高齢者医療保険料にも影響が出る可能性があります。

保険料が上がるケース：国民健康保険・後期高齢者医療の場合

国民健康保険や後期高齢者医療保険に加入している場合、不動産売却による譲渡所得が保険料に反映される仕組みです。ここでは具体的に保険料の計算方法を確認し、売却による保険料増加のケースについて見ていきます。

国民健康保険料の計算方法

国民健康保険料の計算基準となる「基準総所得金額」は、前年の総所得金額から基礎控除などを引いた金額です。つまり、給与所得や事業所得に加え、譲渡所得など全ての所得が含まれます。市区町村ごとに所得割率が設定されており、基準総所得金額にその税率を乗じて所得割部分の保険料が決まります。譲渡所得が増えると基準総所得金額も増加し、その分だけ保険料が高くなります。

後期高齢者医療保険の計算方法

後期高齢者医療保険の保険料も前年度の所得に基づいて計算されます。加入者の市区町村が設定する保険料率に前年の総所得金額が乗じられる点は国民健康保険と似ています。したがって、譲渡所得が生じればその分だけ計算の基礎となる総所得が増え、保険料が増える可能性があります。

譲渡所得による保険料増加の例

• 例えば個人事業主で前年の給与所得が200万円の場合、500万円の譲渡所得があると保険料が大きく増加します。譲渡所得分だけ総所得が増えるため、保険料算定の所得割部分が上昇します。
• 譲渡所得が800万円を超える場合、多くの自治体で国民健康保険料が上限額に達するケースがあります。例えば滋賀県大津市では、譲渡所得800万円超で年間約116万円（1カ月約9.7万円）の保険料負担になります。

扶養から外れる場合の対策

扶養から外れてしまった場合、翌年は自身で国民健康保険に加入する必要があり、保険料負担が大きくなります。譲渡所得がある年でも3000万円特別控除が使えれば実質的に所得が抑えられ、扶養外れを回避できるケースが多いです。また、高額な譲渡所得は分離課税で他の所得と合算されませんが、健康保険料の計算基礎となる総所得には含まれます。売却前に譲渡所得の見込みや控除適用を確認しておくことが重要です。

保険料が上がらないケース：給与連動型の健康保険・共済保険

会社員や公務員が加入する社会保険（健康保険・共済保険）では、保険料は基本的に給与や賞与に連動しており、譲渡所得の増減は直接的に影響しません。このため、不動産売却によって自身に収入増があっても保険料には影響ありません。ただし、扶養者が売却する場合など注意点もあります。

社会保険・共済保険の仕組み

社会保険（健康保険）と共済保険では、保険料の算定基準が毎月の給与額です。加入者本人の給与所得が高いほど保険料が高くなりますが、不動産売却で得た譲渡所得は給与収入ではないため、保険料に反映されません。つまり、サラリーマンや公務員の保険料負担は、売却の有無にかかわらず変わりません。

給与保険で譲渡所得が影響しない理由

給与連動型保険では毎月の給与が対象であり、他の副収入や譲渡所得の影響を受けない決まりです。譲渡所得が分離課税で税金計算には使われますが、健康保険料の計算には合算されません。したがって、会社員にとっては譲渡所得の増加が健康保険料に跳ね返ることはありません。

被扶養者の所得増加に注意

ただし、家族を健康保険の扶養に入れている場合は注意が必要です。扶養されている配偶者や子どもが不動産売却で譲渡所得を得ると、前述の年収要件を超え、一時的に扶養から外れます。この場合は扶養者の保険でカバーできなくなるため、新たに国民健康保険に加入しなければならず、結果的に負担が増える可能性があります。

退職・転職後の保険加入

会社を退職して社会保険から外れた場合は翌年に国民健康保険へ移行します。譲渡所得の受取時期によっては退職後の保険料に影響するため、退職年度の保険料が上昇するケースも考えられます。退職予定がある場合は不動産売却時期を調整したり、事前に専門家へ相談して資金計画を立てたりすることをおすすめします。

保険料上昇を抑える対策と節税方法

不動産売却で保険料が上がるリスクを軽減するためには、譲渡所得をできるだけ抑える対策が有効です。特に居住用財産の3000万円特別控除や適切な経費計上を活用することで、譲渡所得を減らせます。また、確定申告で控除を漏れなく適用することや扶養状況の見直しも大切です。以下に具体的な方法を紹介します。

3000万円特別控除の活用方法

居住用のマイホームを売却する場合、「3000万円特別控除」が適用できます。譲渡所得から最大3000万円を控除できるため、多くの場合は譲渡所得が実質ゼロになり、保険料への影響を回避できます。控除には所有期間や居住期間の要件があるので、要件を満たすか事前に確認しましょう。

譲渡費用・取得費の正確な計上

譲渡所得を計算する際、取得費用や譲渡費用を漏れなく差し引くことが重要です。仲介手数料、登記費用、建物の取り壊し費用など、売却に直接関連する出費をすべて申告しましょう。費用を正確に計上することで譲渡所得額が圧縮され、結果的に保険料の上昇幅を抑えることができます。

被扶養者条件の見直し・維持

扶養者・被扶養者の条件を維持するために、譲渡所得の受取方法を工夫することも一案です。譲渡所得を得る人が扶養対象者の場合、売却額を分散させて年収要件を超えないようにする方法があります。譲渡所得の配分や売却スケジュールを家族と調整し、扶養から外れないような計画を立てるといいでしょう。

確定申告と専門家への相談

譲渡所得の申告は複雑な場合もあります。税務署や税理士への相談を活用し、確定申告時に控除や必要経費を漏れなく適用しましょう。売却時期や控除申請のタイミングを専門家と検討することで、保険料負担を含めた資金計画を確実なものにできます。

まとめ

不動産売却による譲渡所得は、国民健康保険や後期高齢者医療保険の保険料算定に重要な影響を与えます。特に自営業者や高齢者は、売却利益が翌年の保険料に反映されるため、大きな負担増を招く可能性があります。

一方、会社員・公務員の健康保険では給与連動型のため直接的な影響はありません。譲渡所得を適切に申告し、3000万円控除などの制度を活用することで保険料の増加を抑えることができます。不動産売却の際は、保険料への影響も考慮に入れて十分な資金計画を立てましょう。