定年後、住宅ローンが払えない？その時の最善策とは

定年退職後、住宅ローンの返済に不安を抱えていませんか。退職後は現役時代と比べて収入が減少し、予想以上に返済が負担に感じることがあります。特に年金生活に入ると返済ペースを維持できなくなるケースも多いです。

この記事では「定年後に住宅ローンが払えない」と感じたときに押さえておきたいポイントや、返済負担を軽減する方法、そして返済が困難になってしまった場合の具体策を丁寧に解説します。

定年後に住宅ローンが払えないときに考えるべきポイント

まずは現在の住まいのローン返済状況を正しく把握しましょう。住宅ローンの残高や金利タイプ（固定金利・変動金利）、残返済期間、返済額など契約内容を洗い出します。変動金利の場合は、金利上昇リスクも考慮しておく必要があります。また、定年後の収入源（年金や再雇用収入、退職金の見込み）と、老後の必要な支出（医療費や介護費、住宅修繕費など）を比較し、ローン返済に無理がないか検討します。

専門的なシミュレーションツールを活用して将来の収支を想定するのも有効です。住宅金融支援機構などが提供するローンシミュレーションツールを使えば、借入額・返済期間・金利を入力するだけで毎月の返済額や総返済額を試算できます。早めに返済計画を見直し、返済に充てられる資金や生活費のバランスを取ることが重要です。

住宅ローン返済計画の再確認

まずは住宅ローン契約内容を詳しく確認しましょう。ローンの残高や返済期間、金利の種類を把握し、残り期間中に無理なく返済できるか検証します。変動金利の場合は金利上昇で返済額が増加するリスクもありますので、返済見直しの余地がないか検討が必要です。住宅ローンのシミュレーションツールを使って、毎月の返済額や完済時期がどのようになるか試算し、具体的な返済スケジュールを把握します。

また、返済負担を減らすために繰り上げ返済を活用できるかも確認します。特に退職金があれば、繰り上げ返済に充てて元金を減らし、返済期間を短縮すれば総返済額を大幅に削減できます。繰り上げ返済の手数料も金融機関によっては無料の場合があるため、積極的に検討しましょう。

年金や退職金などの定年後の収入源を把握

定年後の主な収入源は公的年金になります。年金給付額は現役時代の収入と比べて大幅に少なくなるのが一般的です。再雇用を利用して働き続けた場合でも、給与は現役時代に比べて約40～50％減少する場合が多いと言われています。加えて退職金も勤務先によっては想定より少ない額になり得ます。自分の退職金がどの程度見込めるのか、あらかじめ確認しておきましょう。これらの収入見込みを住宅ローン返済額と比較し、足りない場合には早めに対策を検討することが大切です。

老後の必要な支出を予測

老後は予想外の支出が増える可能性があります。医療費や介護費用は若い時よりも多額になる傾向があり、住宅の修繕費やリフォーム費用もピークが早まる場合があります。たとえば大病や長期入院が必要になったり、家族の介護負担で仕事量が減ったりすると生活費が圧迫されます。こうした老後の支出増を見越して準備しておかないと、貯蓄を切り崩してローン返済に充てるようになり、返済が困難となるリスクが高まります。医療保険や介護保険の保障内容を確認するなどして、発生しうる支出をなるべく具体的に見積もり、ローン返済への影響を把握しておきましょう。

定年後の住宅ローン返済が厳しくなる原因

住宅ローン返済が苦しくなる背景には主に「収入の減少」と「支出の増加」があります。定年退職により給与が大幅に減り、年金だけの生活となることで返済余力が乏しくなります。加えて医療・介護費用や住宅修繕費などの老後特有の出費が加わると、家計が一段と厳しくなります。さらに予想していた退職金が減額されたり、退職時期が早まったりすると、資金計画が狂ってしまうこともあります。以下で具体的な原因を見てみましょう。

再雇用による賃金低下や年金収入の減少

多くの人は定年後に再雇用制度で働き続けますが、現役時代に比べて給与が大幅に減少するのが一般的です。ある調査では再雇用後の給与は定年前の40～50％程度になりがちで、結果的に家計収入が大きく落ちます。年金への切り替えも加わると、収入の変動幅はさらに大きくなります。年金だけで住宅ローンを返済し続けるのは非常に厳しいため、退職後の返済計画を早めに立てておく必要があります。

退職金の期待不足

住宅ローンの完済に退職金を当てる予定の人も多いでしょう。しかし企業業績の悪化や退職金制度の変更により、想定した金額より受け取れる金額が少なくなるケースがあります。退職金が思ったより少ないと、予定していた一括返済や繰り上げ返済ができず、返済が長期化します。退職金を過信せず、あらかじめ減額分を補う方法も考えておくと安心です。

医療費・介護費の増加

年齢を重ねると病気やケガのリスクが高まり、医療費や介護費用が増えます。長期間入院したり介護が必要になったりすると、多額の出費が生じるうえ、働けなくなり収入も途絶える場合があります。その結果、貯蓄が減少したり、家族の生活費を優先したりして住宅ローンの支払いに回せるお金が不足します。夫婦で返済していた家庭でも、一方が働けなくなるだけで一気に返済負担が大きくなる危険性があります。

返済困難を防ぐためにできる準備と対策

住宅ローン返済が困難になる前に、できる限り早めに手を打つことが重要です。具体的には返済シミュレーションを行ったり、金融機関に相談したり、家計見直しを進めたりする方法があります。以下では代表的な対策例をご紹介します。

専門家に相談し返済シミュレーションを行う

まずは住宅ローンの返済シミュレーションを行いましょう。ファイナンシャルプランナーなど専門家に相談すれば、将来の年金収入や支出増加を踏まえた具体的な返済計画を立てる手助けをしてもらえます。ネット上の住宅ローンシミュレーターを活用するのも良い方法です。たとえば住宅金融支援機構では公式サイト上で借入金額や返済期間を入力して毎月返済額を試算できるツールを提供しています。シミュレーションで返済可能な範囲を確認しておけば、計画に無理がないか判断しやすくなります。

金融機関に相談して返済プランを見直す

返済が厳しくなりそうなら早めにローンを借りている金融機関にも相談しましょう。金融機関には連絡が早いほど柔軟に対応してくれる余地があります。相談すれば返済期間の延長や返済額を一時的に減らす対応（リスケジュール）を提案してくれることがあります。民間ローンでも、病気や収入減少が理由で支払いを一時停止できる制度がある場合があります。新たなローンを組むよりも既存のローン条件を交渉する方が手続きも簡単ですので、問題を先延ばしせず一度話してみましょう。

金利の低いローンへの借り換え

現在のローン金利が高い場合は、低金利の別のローンに借り換えれば返済負担を下げられる可能性があります。借り換えによって金利差分だけ総返済額が減少し、毎月の返済額も小さくなることが期待できます。ただし借り換えには手数料や保証料などの諸費用がかかる点も考慮が必要です。借り換え前には必要費用と返済削減効果を計算し、金融機関と上手に交渉しましょう。

生活費の見直しで家計負担を軽減

家計の支出を見直せば無駄遣いを減らし、返済に回す余裕が生まれます。楽しさや習慣になっている支出のなかで無駄がないか確認しましょう。たとえば、複数契約している保険や不要なオプション・サービスの解約、携帯電話や光熱費プランの見直しで毎月の固定費を節約できるかもしれません。また、高額な車を維持している場合はカーシェアリングや公共交通を活用したり、金利・手数料がかかるローン購入品がないかチェックしたりすることで家計の余裕を作れます。こうした家計のムダを削る工夫で、月に数千円から数万円を浮かせることも可能です。

住宅ローン返済が苦しくなったときに検討すべき解決策

すでに返済が苦しくなってしまった場合は、下記のような選択肢を検討します。マイホームを売却する、リースバックや親族間売買で住み続ける、ローン条件を変えるといった方法のほか、最終的には債務整理も選択肢に入ります。どの方法にもメリット・デメリットがありますので、家族やライフプランも踏まえて慎重に判断しましょう。

住宅を売却して住み替え

住宅を売却し、その資金でローンを返済する方法です。売却後は賃貸住宅に引っ越すか、より維持しやすい安い中古戸建やマンションに住み替えます。売却価格がローン残高を超えれば手元に資金が残ることがありますが、相場より低い価格でしか売れないリスクもあります。売却には税金や諸費用もかかるため、専門家と相談して適切な売却価格や物件探しを進めることが大切です。

リースバックで住み続ける

リースバックは、自宅を一度売却して現金を得た上で、賃貸借契約により同じ家に住み続ける方法です。売却によってまとまった資金が手に入り、住宅ローン の残高返済や生活費に充てられます。さらに自宅を売却した後は固定資産税や修繕費の支払い義務がなくなるため、家計管理がしやすくなるメリットがあります。ただしリースバックでは通常の売却に比べて売却価格が低めに設定される点、賃借人となるため将来の家賃支払いも必要になる点に留意が必要です。下表のように、リースバックは居住継続に大きな利点がある一方、通常売却よりも資金面での条件が厳しくなることがあります。

親族間売買で負担軽減

親族間売買は、家を親族（たとえば子供）に売却し、ローンを引き継いでもらう方法です。親族間での取引になるため、金融機関の融資審査が緩和される場合があり、通常の販売よりもスムーズに進むことがあります。自宅を手放したくない場合は、売却後に同じ家を借りるリースバックを組み合わせる手もあります。ただし税金（譲渡所得税や贈与税）の問題や、親族にローン負担をかけてしまう点には注意が必要です。

最終手段：債務整理

どうしても返済できない場合は、法的手段による債務整理も選択肢となります。個人再生や任意整理、自己破産といった制度を利用すれば、住宅ローンの返済額を減額したり、返済を免除したりすることが可能です。ただし債務整理を行うと信用情報に傷がついたり、資産が制限されたりするデメリットも大きいので慎重に判断する必要があります。債務整理が適用可能かどうかはケースバイケースですので、実施する際は弁護士などの専門家に相談しましょう。

住宅ローン返済が滞った場合に起こるリスク

もし返済が滞り始めた場合は、一刻も早く対処しなければ最悪の事態につながります。住宅ローンを長期間滞納し続けると、借主にとって不利な法的手続きが進められ、自宅を失う可能性があります。ここでは主なリスクを説明します。

競売で自宅が売却される

住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると、金融機関は担保となっている自宅の抵当権を実行し、競売の手続きを進めます。競売は市場価格を大きく下回る価格で売却されるのが一般的で、結果的に自宅を失ってしまいます。ただし、競売にかけられてもすぐに立ち退きになるわけではなく、手続き完了まで居住を続けられるケースもあります。しかし、競売のスケジュールには期限があるため、早期に任意売却などの方法を検討することが重要です。

信用情報に遅延情報が残る

返済を滞納すると、その情報がクレジットカード会社などと共有する信用情報機関に記録されます（いわゆる事故情報）。信用情報に事故情報が登録されると、「ブラックリスト入り」として新たなローンやクレジットカードの審査に通りにくくなります。ローン以外の金融取引でも不利になるため、長期間の滞納は避ける必要があります。

連帯保証人への請求

ほとんどの住宅ローンでは連帯保証人をつけます。返済に遅延が生じると、銀行は借主本人への督促に加え、連帯保証人に返済を求めるケースがあります。連帯保証人は法的に借主と同じ返済義務を負っているため、連帯保証人にまで負担が及ばないよう、速やかに金融機関に相談しましょう。

まとめ

定年後に住宅ローン返済が苦しくなるのはよくあるケースですが、早めに対策すれば状況を改善できる可能性が高まります。まずは収入と支出の見通しを立て直し、返済計画が実際の収入に対して無理がないか確認することが重要です。そのうえで、金融機関や専門家に相談し、返済条件の見直しや借り換え、家計の節約など具体的な対策を講じましょう。

それでも返済が難しくなった場合は、住宅売却やリースバック、親族間売買などの選択肢があります。大切なのは早めに行動して問題を深刻化させないことです。定年前から計画的に準備し、定年後も安心して暮らせるよう、今から対策を始めておきましょう。