マンション売却でオーバーローンになってしまい、ローン返済にお困りの方へ。
本記事では、2025年の最新情報を踏まえながら、オーバーローンの原因や確認方法、そして問題を乗り越えるための5つの具体的な対策をわかりやすく解説します。
また、譲渡損失に関する損益通算特例など、2025年度の税制上の優遇策についても触れています。これらの情報を参考に、無理のない売却計画を立て、オーバーローン問題の解消に役立ててください。
目次
マンション売却でオーバーローンになるとは？原因と基本知識
マンションや住宅を売却する際に、ローン残高が売却額を上回ってしまう状態を「オーバーローン」と呼びます。オーバーローンでは売却代金だけで残りの住宅ローンを完済できないため、通常の売却手続きでは不足分を補填する必要が出てしまいます。逆に売却代金がローン残高を上回る場合は「アンダーローン」と言い、売却後に余剰金が発生します。
たとえば、マンションの売却代金が2,000万円でも、住宅ローン残高が2,600万円あれば600万円が不足します。この場合、600万円の不足分を自己資金や他の借入で補えないと売却できません。
このように借入金額が資産価値を上回る状態がオーバーローンです。
オーバーローンとは？アンダーローンとの違い
オーバーローンとは売却代金が住宅ローンの残高を下回る状態を指します。逆に売却代金が残高を上回る場合は「アンダーローン」と呼びます。アンダーローンであれば売却代金でローンを完済でき、余った金額は手元に残ります。
一方、オーバーローンでは売却代金だけではローン残高を賄えないため、不足分を補填しなければなりません。
具体例を挙げると、売却代金2,200万円に対してローン残高2,000万円なら200万円の余剰が発生しアンダーローンですが、売却代金1,800万円に対してローン残高2,000万円だと200万円不足しオーバーローンになります。
オーバーローンになる主な原因
オーバーローンになる原因にはいくつかのパターンがあります。たとえば、購入時に頭金をほとんど入れずにフルローンで賄ったケースでは、当初から返済負担が大きくなりやすく、物件価格の下落リスクを抱えます。また、購入後に周辺環境の変化や経年劣化によってマンションの価値が下がったり、住宅ローン金利の上昇で返済残高が想定よりも減りにくかったりすると、当初はアンダーローンだった物件が後にオーバーローンになることがあります。
いずれも不動産価格と借入額のバランスが崩れることでオーバーローン化するため、購入時から余裕を持った資金計画が重要です。
オーバーローン状態の税制上の特例
マンション売却でオーバーローンとなり譲渡損失が生じた場合、税制上の特例が適用できる可能性があります。現行の税制では、一定の要件を満たせば、オーバーローンによって生じた譲渡損失を給与所得など他の所得と相殺（損益通算）できます。さらに控除しきれない損失は譲渡の年の翌年以降3年間にわたって繰り越せるため、所得税の負担を抑える効果があります。（※適用には売却物件が居住用財産であること、確定申告の手続きが必要などの条件があります。）
マンション売却時にオーバーローンかどうか確認するには
マンションを売却する前に、オーバーローンかどうかを確認しておきましょう。状況に応じて取るべき対策が変わるためです。まずは以下の方法でローン残高とマンションの想定売却価格を把握します。
住宅ローン残高の確認方法
まずは金融機関に連絡して、最新の住宅ローン残高を確認します。住宅ローンの残高は、銀行のWebサービスや返済予定表で把握できます。
正確な証明が必要な場合は、金融機関に「残高証明書」の発行を依頼しましょう。最近ではオンライン手続きで残債が確認できる銀行も増えています。
マンションの売却価格（査定額）を調べる方法
次に、マンションのおおよその売却価格（査定額）を調べます。不動産会社に査定を依頼したり、インターネットの一括査定サービスを利用するとよいでしょう。複数の不動産会社が立地・専有面積・築年数などから類似物件の最近の売買事例を参考に価格を提示します。複数社へ査定を依頼して比較することで相場感をつかめます。
アンダーローン・オーバーローンの判定基準
ローン残高と査定額を比較し、アンダーローンかオーバーローンかを判定します。売却予想価格がローン残高を上回ればアンダーローン（売却代金でローンを完済できる状態）、下回ればオーバーローン（不足額が生じる状態）です。以下の表で両者の違いをまとめています。
| 状態 | アンダーローン | オーバーローン |
|---|---|---|
| 売却価格 vs ローン残高 | 売却価格 ≥ ローン残高 | 売却価格 ＜ ローン残高 |
| 売却後の処理 | 売却代金でローンを完済（余剰金が発生） | 不足分を自己資金やローンで補う必要あり |
オーバーローンかどうかが確認できたら、次にご紹介する対策を検討しましょう。
オーバーローンでもマンション売却を実現する5つの方法
オーバーローンの物件でも、以下の対応策を組み合わせれば売却できる可能性があります。
各方法は必要な条件や効果が異なるため、自分に合った対策を選びましょう。
対処法1：フリーローン（無担保ローン）で不足分を補う
自己資金が足りない場合、無担保ローン（フリーローン）を利用して不足額を一時的に借り入れる方法があります。金融機関によっては、売却資金や転居用の借入（住み替えローン）として利用できるケースがあります。
審査が通れば借り入れは比較的容易ですが、金利は住宅ローンより高めであることが一般的です。また、総量規制の対象外ローンとなる場合もありますが、返済計画には十分注意しましょう。
対処法2：任意売却を検討する
金融機関との交渉で「任意売却（事前相談売却）」を検討します。任意売却とは、銀行の同意を得て市場価格で物件を売却する方法です。通常の競売に比べて希望額で売れる可能性が高まり、買い手にも魅力的な価格で提供できます。
任意売却では売却後もローン残債が残る場合、残債分をどうするか金融機関と調整する必要があります。専門の不動産業者や司法書士に相談すれば、複雑な手続きをサポートしてもらえます。
対処法3：自己資金（貯金）を充てる
十分な預金がある場合は、不足分を自己資金で補填する方法が最もシンプルです。たとえば、不足額が数百万円程度なら、貯金やタンス預金などから必要資金を出し、住宅ローンを完済してから売却できます。
自己資金を使うため手元資金は減りますが、完済後は抵当権が外れ、ローンなしで売却できるメリットがあります。
対処法4：売却価格を高めに設定する
売却額を高めに設定して募集し、後で値下げ交渉に柔軟に対応する方法もあります。具体的には、オーバーローン分を考慮した目標価格を設定し、交渉の余地を残します。ただし相場より高い価格で設定すると売れ残るリスクが高まるため、周辺相場や類似物件の価格を参考に慎重に決めてください。
反応を見ながら価格調整も可能なので、数ヶ月かけてじっくり売却活動を行うことがポイントです。
対処法5：売却時期を延期して様子を見る
急いで売る必要がない場合は、売却時期を延期して不動産市況を見守る方法もあります。近年、東京など主要都市の中古マンション価格は高水準で推移しており、供給減少も見込まれるため、今後も価格が下がりにくい状況が続く可能性があります。
オーバーローン分の補填が難しい際は、数ヶ月程度タイミングをずらして売却を検討することで、価格上昇によって不足額が軽減する期待があります。ただし、期間が延びるほど固定資産税や管理費、住宅ローン金利も増えるので、維持費用を考慮して計画的に行いましょう。
オーバーローン時のマンション売却以外の選択肢
オーバーローン状態で売却が難しい場合、売却以外の選択肢も検討できます。例えば当面住み替えずに現在のマンションに住み続けたり、賃貸に切り替えたりする方法です。
また、住宅ローンの返済計画を見直す策もあります。
賃貸化して家賃収入を得る
現在住んでいるマンションを貸し出し、家賃収入でローン返済に充てる方法です。転出後に新居を借りる予定があるなら、売却せず貸すことでローン返済の補填になります。
特に都心部であれば賃貸需要が高く、安定した家賃収入が見込めます。ただし、空室リスクや修繕費など維持コストがかかる点には注意が必要です。
リースバックで住み続けながら資金を調達
リースバックは、一度マンションを売却して資金化し、そのまま家賃を払って住み続ける方法です。オーバーローンの物件は通常のリースバックが難しい場合もありますが、交渉次第で買い手が見つかる可能性があります。
これにより自己資金を使わずに資金を得ながら住み続けられるメリットがあります。ただし、家賃が高く設定されたり、将来買い戻す際の条件が厳しくなるデメリットにも注意しましょう。
住み替えローンや借り換えを活用する
新居の購入を検討している場合は、「住み替えローン」の利用も選択肢です。住み替えローンは、売却前の物件のローン残債を次の住宅ローンに上乗せして借りられる仕組みです。
オーバーローンの不足分を新居購入ローンにまとめることで、追加の自己資金不要で買い替えが可能です。また、住宅ローンの借り換えによって金利や返済期間を見直せば、毎月の返済負担を軽減できる場合があります。
まとめ
マンション売却でオーバーローンとなっても、適切な対策を取れば売却の道は開けます。まずは住宅ローン残高と査定額を正確に把握し、自己資金やローンの目処を立てましょう。たとえ手元資金が不足していても、フリーローンや任意売却、賃貸転用など複数の方法があります。
また、2025年現在は譲渡損失の損益通算特例など税制上の救済制度があるため、譲渡損失が生じても所得税の負担を軽減できる可能性があります。
あきらめずに複数の対策を組み合わせることで、オーバーローンの負担をできる限り抑えた売却が可能になります。焦らず冷静に行動し、無理のない売却プランを立ててください。