近年、総務省の調査で全国の空き家数が過去最多を記録するなど、空き家を所有する人は増加しています。空き家を売却すれば固定資産税などの維持費負担から解放され、資産を現金化できますが、一方で「思っていたほど高く売れない」「売却までに手間や費用がかかる」といったデメリットもあります。
空き家売却には固有の注意点が多いため、事前に内容を理解しておくことが重要です。
本記事では2025年時点の最新情報を踏まえ、空き家売却に伴う主なデメリットやその対策について徹底解説します。
目次
空き家の売却のデメリットとは？注意点を徹底解説
空き家を売却する際、以下のようなデメリットがあります。
- 固定資産税など維持費用の負担増
- 物件価値の低下による売却価格の減少
- 買い手が付きにくく売却までに時間がかかる
- 譲渡所得税や諸費用で手元に残る金額が減少
- 思い出の詰まった家の売却に心理的負担
これらの要素を理解しておかないと、売却した後に「思ったほど利益が出なかった」「意外な費用が発生した」といった事態になりかねません。以下で各ポイントを詳しく説明します。
維持管理費がかさむ
空き家を売却するまでの間は、所有者が固定資産税や都市計画税を含む維持管理費を払い続ける必要があります。特に、老朽化した空き家が自治体から「特定空家」に指定されると、住宅用地の固定資産税軽減措置が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がるケースがあります。
また、売却前の清掃や修繕、草刈りなど、空き家の管理に要する初期投資も必要になります。たとえ売却するとはいえ、売り出し準備のためにはそれなりの費用と手間がかかる点は大きなデメリットです。
売却価格が下がるリスク
長期間放置された空き家は老朽化が進んでいるケースが多く、建物の状態が悪いと査定額が低くなりやすいです。さらに、郊外や過疎化が進む地域では買い手市場そのものが小さく、高値での売却は難しくなります。
仲介業者に依頼する場合は売却額に対して約3％程度の仲介手数料がかかるため、売却価格が思ったほど高くても、手元に残る実質的な金額はさらに少なくなります。結果として、「予想よりもかなり低い価格でしか売れなかった」というケースもあり得ます。
売却までに時間がかかる
もともと需要が少ない空き家は買い手が見つかりにくく、売り出してから契約成立までに時間がかかる傾向があります。時間がかかればかかるほど、所有者は固定資産税や保険料、光熱費などのコストを支払い続けなければなりません。
特に相続で取得した空き家などは、誰も住んでいない物件の修繕計画や資金繰りに買い手が慎重になるため、内覧や商談に時間が掛かるケースがあります。売却活動が長引けば物件価値が更に下がるリスクも生じるため、早期売却できない点は大きなデメリットです。
税金・手続きの負担
空き家売却には税金や各種手数料が伴います。売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税合わせて譲渡所得税が課され、利益の約20％ほどの税金が発生するケースもあります。相続物件を売却する場合、相続税を支払っていると譲渡税の計算が複雑になるほか、相続登記が済んでいないと司法書士への手数料など追加費用が必要です。
また、不動産会社を利用すれば仲介手数料が売却額の3％+6万円ほどかかります。さらに売買契約書の印紙税や測量費用、登記費用などを合計すると、最終的に手元に残る売却代金は当初の売買価格よりかなり目減りする点にも注意が必要です。
心理的な葛藤
空き家が自分や家族にとって思い出深い家であるほど、売却に対する心理的負担が増します。「親が住んでいた実家を手放すのは忍びない」「次の契約者にどんな経緯で住んでもらうのか不安」といった気持ちが生じることがあります。
こうした感情的な葛藤は、売却の決断を遅らせたり、売却そのものを迷わせる要因となります。感情面の負担は数字で表れませんが、実際の行動へ影響する重大なデメリットです。
空き家維持にかかるコストと負担
空き家の売却を検討するとき、物件を維持するコストが売却まで重くのしかかります。所有している限り、毎年固定資産税と都市計画税が課税されます。前述のように、「特定空家」に指定されれば税率が跳ね上がるリスクもあります。
また、空き家は定期的な見回りや清掃を自分で手配しなければ荒廃しやすく、特に遠方にある空き家を所有する場合はその管理に多大な手間と費用がかかります。専門業者への委託費用や防犯費用、解体前提の状態の建物であれば解体費用も考慮しなければならず、売却までの維持負担を軽視できません。
固定資産税・都市計画税負担
空き家でも居住用の住宅と同様に固定資産税・都市計画税が毎年課されます。特に老朽化が進み「特定空家」と認定されると、住宅用地の税率軽減措置が解除され、税負担が大幅に増加します。2023年の空家等対策特別措置法改正では、管理不十分な空き家に対する措置が強化されたため、早期に売却しない限り税額負担は年々増える可能性があります。
管理・メンテナンス費用
空き家は人が住んでいない分、ほっとくと傷みやすくなります。そのため、売却前の簡易なリフォームや修繕、空き家周辺の草刈り、防犯対策などをする必要が出てきます。例えば長期間扉を閉めていると換気不足でカビや害虫が発生することもあり、放置せず定期的に清掃・点検するための費用がかかります。これらのメンテナンス費用は売却準備の追加コストとなります。
特定空家指定のリスク
自治体は倒壊や衛生面で問題のある空き家を「特定空家」に指定し、所有者に改善命令を出す場合があります。命令に従わないと行政代執行で解体費用を所有者に請求することもあり得ます。こうしたリスクを避けるためには、放置による劣化に至る前に売却の準備を進める必要があります。特定空家になる前に手放すことで、将来的な大きな支出を抑えられる点は心得ておくべきです。
売却価格・売却期間のデメリット
空き家は築年数が経過しているケースが多く、物件そのものの価値が時間とともに下がり続けます。特に地方の郊外や過疎地域では需要が少なく、競合物件も多いため、高値で売ることが難しくなります。また、築古物件は内装や設備の老朽化が進んでおり、買い手からは補修前提でしか評価されにくいため、結果的に査定額が想定より低くなることがあります。
そして、買い手が見つからないと売却活動は長期化します。長期間売り出したままだと「販売実績ゼロ」の状態が続き物件の魅力が相対的に下がったり、周辺環境が変化して価格が下落したりする恐れがあります。こうして売却時期を逃すと、最終的な売却価格に大きく影響する点もデメリットです。
想定よりも低い価格での売却
空き家が古かったり、リフォームが必要だったりすると、市場での評価額が下がりやすくなります。築年の古い木造家屋は耐震・断熱性能が低い場合が多く、購入後に大規模な改修が必要と判断されると、買い手は当初希望よりかなり安い価格を提示してくることがあります。
また、周辺に似た条件の中古物件が多い地域では競争が激しくなるため、売却価格を下げないと買い手が見つからない可能性が高まります。この結果、売却価格が当初の想定を大きく下回ってしまうリスクがあります。
売却までに時間がかかるリスク
空き家の売却では、購入希望者の資金調達や審査が長引くことがよくあります。特に空き家をリフォームして住まいにすることを検討する買い手は、ローン審査だけでなくリフォーム費用の見積もりも必要となるため、契約まで時間がかかる場合が多いです。
さらに、売却活動が長引くと所有者は固定資産税などをさらに支払わなければならず、時間コストが重くのしかかります。売り急ぐ場合には買取業者への依頼を検討する一方、通常売却では根気よく価格交渉を行う必要があります。
仲介手数料・その他費用の負担
不動産会社に売却を依頼すると、売却額の約3%+6万円が仲介手数料として発生します。また、売却に伴う契約書への印紙税やのう管登記手続き費用、測量費用なども必要となることがあります。特に相続登記が未了の場合は司法書士による登記費用が追加でかかります。これらの経費が積み重なると、想定より手元に残る金額が大幅に減少する点は大きなデメリットです。
売却に伴う税金・諸費用のデメリット
空き家売却では、譲渡所得税をはじめ税金面でも負担が生じます。売却益が出た場合、その2,000万円の特別控除を超える部分には20％前後の税金が課されます。また、相続財産として評価された空き家を売却する場合、相続税評価と売却価格の差額で譲渡税が高額になることもあります。税額は事前に試算しておかないと、売却後に手元資金が予想以上に少なくなる恐れがあります。
仲介手数料や登記費用、印紙税などの諸費用も無視できません。例えば、仲介を依頼すれば売却額の3％+6万円、契約書印紙代（売却額に応じ数千円～数万円）、司法書士報酬（数万円～）など、合計すると数十万円単位の費用がかかることがあります。これらの費用を含めた手取り額を把握しておかないと、「得られる金額が思ったより少ない」という結果になりかねない点に注意しましょう。
譲渡所得税・相続税などの税金
空き家を売却して利益が発生した場合、譲渡所得税（所得税＋住民税）が課せられます。売却益が高いと税負担は大きくなるため、売却前に税額を試算しておくべきです。相続した空き家を売る場合、そもそも相続税が課されていることもあり、場合によっては二重課税のような形で税負担が重くなることがあります。税金計算は複雑なので、税理士など専門家に相談した方が安心です。
仲介手数料・登記費用などの諸費用
不動産会社に仲介を依頼すると、売却額に応じた仲介手数料（売却額×3％+6万円）が発生します。また、相続登記が済んでいない場合は司法書士への報酬が数万円かかります。売買契約書や領収書には印紙税、登記に必要な登録免許税や測量費用なども必要です。これらは売却活動に伴う必要経費で、あらかじめ予算に織り込んでおかないと、結果として手取り額が想定より減ってしまいます。
建物解体費用の可能性
建物の老朽化が著しく、リフォームより解体して更地売りにする方が有利な場合もあります。自治体によっては、老朽化した空き家には解体費用を補助する制度がありますが、自己負担額は数百万円にのぼるのが一般的です。売却前提でも解体が必要になると、その費用分だけ最終的な売却収入が減ることになります。
空き家売却で失敗しないための方法
以上のデメリットを理解した上で、適切な対策を講じれば空き家売却は成功できます。まず、相続登記や名義変更などの法的な手続きを完了させ、物件の権利関係をクリアにしておきましょう。
次に、内覧前に物件の魅力を高める準備を行います。古い壁紙の張替えや庭木の剪定程度でも、第一印象は大きく変わります。最近は写真に家具を合成するバーチャルステージングを利用して、購入希望者がイメージしやすくする方法も効果的です。
売却方法の選択も重要です。早期に現金化したい場合は買取業者への売却を検討しましょう。買主探しの手間が省ける代わりに売却価格は低くなりがちですが、手放し確実なメリットがあります。逆に時間をかけてでも高く売りたいなら、空き家に実績のある不動産仲介会社に依頼して市場に出すのが得策です。
最後に、補助金や支援制度も見逃せません。2025年現在、多くの自治体で空き家改修や解体の補助金制度が用意されています。空き家を改修してから売り出す場合は補助金を利用し、固定資産税の軽減措置や空家法の特例もチェックしておくと良いでしょう。専門家や行政窓口に相談しながら、最適な売却プランを練りましょう。
まとめ
空き家売却には「維持費用負担増」「売却価格の低下」「売却期間の延長」「税金・諸費用の増加」などのデメリットがあります。しかし、事前にこれらのリスクを把握し、相応の対策を取れば損失を最小限に抑えられます。相続登記を済ませ、必要に応じて補修・清掃を行い、空き家の価値を高めることが肝要です。さらに、信頼できる不動産会社の選定や補助制度の活用により、スムーズで有利な売却が期待できます。
国の空き家対策は年々強化されており、売却に伴う制度も整いつつあります。早めに準備を始め、知識を備えて行動すれば、空き家売却で失敗を避け、満足のいく結果を得ることができるでしょう。