家を売却すると、譲渡益に対する所得税などさまざまな税金が発生します。いくら税金がかかるのか不安になる人も多いでしょう。しかし、日本の税法にはマイホーム売却時に使える3,000万円の特別控除など、負担を軽減する制度が整備されています。
この記事では、2025年時点の最新税制に沿って、家を売ったらかかる税金とその節税対策をわかりやすく解説します。
売却後の確定申告についても触れるので、損をせずに手続きを進めるためのポイントがつかめます。
目次
家を売ったらかかる税金とは？
家の売却に伴っては主に次のような税金がかかります。売買契約の際や登記手続き、利益の確定申告など、支払い時期も分かれています。
売却時にかかる主な税金
- 印紙税：売買契約書に貼付する税金。売却価格によって金額が決まります。
- 登録免許税：登記手続きにかかる税金。所有権移転や抵当権抹消の際に課されます。
- 消費税：仲介手数料などに課される税金（売却価格そのものには課税されないのが一般的です）。
- 譲渡所得税：売却益にかかる所得税・住民税。利益が出た場合に課税されます。
税金の支払いタイミング
売却に伴う税金は大きく①取引時、②翌年の2回に分けて支払う必要があります。取引時には主に印紙税や抵当権抹消時の登録免許税を支払い、売却益に対する所得税・住民税は翌年の確定申告で算出・納税します。具体的には次のような流れです。
| 税金の種類 | 支払うタイミング |
|---|---|
| 印紙税 | 売買契約締結時 |
| 登録免許税（抵当権抹消） | 抵当権抹消手続き時 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却翌年の確定申告時（所得税：3月中、住民税：6月頃） |
印紙税（売買契約書にかかる税金）
印紙税は売買契約書を作成する際に発生する税金です。通常、売却価格に応じて200円～数十万円の収入印紙を契約書に貼って納税します。印紙税は契約金額に応じて決まり、現在は2027年3月31日までは軽減税率が適用されています。
印紙税の概要と税額
売買契約書に貼付する収入印紙の金額は契約金額で決まります。例えば、軽減税率適用での一例を表に示します。
| 契約金額の範囲 | 印紙税額（軽減後） |
|---|---|
| 1万円超～10万円以下 | 200円 |
| 10万円超～50万円以下 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 2万円 |
実際の売買では売却価格が大きいため印紙税も数千円～数万円程度になります。印紙は郵便局で購入し、契約書に貼り付けて割印することで納税したとみなされます。
印紙税の軽減措置
現在、印紙税の軽減措置が2027年3月31日まで延長されており、従来の半額程度の税額で貼付できます。売主・買主がそれぞれ契約書を所持する場合は、双方が各契約書に印紙を貼るのが慣例です。契約を結び直したりキャンセルした場合の取り扱いにも注意が必要で、印紙の貼り忘れには過怠税が課されることがあります。
登録免許税（登記手続きにかかる税金）
登録免許税は、所有権移転や抵当権抹消といった登記申請の際にかかる税金です。売却時は主に抵当権抹消登記（住宅ローン完済後の担保解除）で売主が負担します。所有権移転については通常買主負担ですが、新築や認定住宅では軽減措置が適用されることがあります。
所有権移転登記の税率
中古住宅など一般の不動産売買の場合、所有権移転登記の登録免許税率は原則2.0％です（固定資産評価額に対して課税）。ただし新築の認定住宅などでは特例税率0.3％が適用される場合があります。売主が新所有者へ権利移転する際は買主が税額を負担することが多いですが、新生活への買い替えなどで減税対象となる場合は税率が下がります。
抵当権抹消登記の税率
住宅ローンを完済する際の抵当権抹消登記には現在特例があり、居住用家屋では登録免許税率が0.1％（本則0.4％）に軽減されています。例えばローン残高1,000万円の場合、税額は1万円です。この税金は売却時にローンを一括返済して抹消するタイミングで支払います。
なお、新たに買換え先の契約を組む場合は、買主として抵当権設定登記（0.1％）や所有権移転登記（0.3％）の軽減も受けられる場合があります。
消費税（仲介手数料などにかかる税金）
個人が住宅を売る場合、売却価格自体には消費税はかかりません。ただし不動産業者への仲介手数料には消費税が課せられます。売却金額の3％（＋小額）で計算される仲介手数料に現在の消費税率10％が上乗せされるため、500万円の仲介手数料なら消費税50万円が発生します。法人や業者からの売却、事業用不動産売却の場合は売却価格にも消費税が課されますので注意が必要です。
家の売却価格と消費税
一般的な中古物件売却では売却価格に消費税は含まれません（売主が個人の場合）。そのため、価格交渉などで消費税分を気にする必要はありません。一方、建売やマンション販売といった事業者が売主の場合は消費税納税義務が生じます。
仲介手数料にかかる消費税
不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。宅建業法で上限が定められており、売買価格が400万円を超える部分は3%+6万円が仲介手数料の目安です。この金額に消費税10%が加わるので、実質費用は約33%程度になります。この消費税分は売主が支払います。
譲渡所得税（売却益にかかる所得税・住民税）
譲渡所得税は売却益（譲渡所得）にかかる所得税と住民税の合計です。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費には購入代金のほか仲介手数料や登記費用などが含まれ、建物部分は減価償却後の簿価で計算します。取得費を証明できない場合は、売却価格の5％を取得費とみなします。譲渡費用には売却時の仲介手数料や印紙税、測量費、解体費など売却に直接要した費用が該当します。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得（利益）は以下の式で求めます：
譲渡所得＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)。
例えば、購入時の物件価格や諸費用の領収書を保管しておけば、取得費を正確に計算でき、節税につながります。取得費が不明瞭だと評価額の5％で計算されるため、税負担が大きくなってしまいます。
税率：長期譲渡所得・短期譲渡所得
所有期間に応じて税率が変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合を「長期譲渡所得」（税率は所得税15％＋住民税5％）、5年以下を「短期譲渡所得」（所得税30％＋住民税9％）といいます。さらに所得税には復興特別所得税（年2.1％相当）が上乗せされるため、合計では短期約39.63％、長期約20.315％の税率で課税されます。
| 所有期間 | 所得税（復興特別税含む） | 住民税 | 合計税率目安 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 約30.63％ | 9％ | 約39.63％ |
| 5年超（長期） | 約15.315％ | 5％ | 約20.315％ |
例えば、譲渡所得が3,000万円の場合、長期なら約606万円、短期なら約1,189万円が税金となります。
住民税・復興特別税
譲渡所得税には国税の所得税のほか地方税の住民税（10%）や復興特別所得税（所得税額の2.1%）も含まれています。上記の税率目安にはこれらを含めた総合計を示しています。住民税は売却翌年6月頃に各市区町村から納税通知書が届きます。
売却益を減らす控除・特例
売却益にかかる税金を大幅に減らせる特例制度がいくつかあります。主なものとして、マイホーム売却時の「3,000万円特別控除」、一定条件で税金支払いを繰り延べる「買い替え特例」、譲渡損失が出た場合の「損失繰越控除」などがあります。これらを活用すると、譲渡所得の課税対象額を抑えることができます。
3000万円特別控除
居住用不動産（自己の居住用財産）を売却した際、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。適用条件として、「住まなくなった年の翌年3月15日までの間に売却すること」、「過去3年間にこの特例を利用していないこと」などがあります。適用されれば大半の場合、譲渡所得税はゼロ円になります。
買い替え特例
マイホームの買い替えで、譲渡と購入のタイミングが近い場合に使える特例です。一定の要件（10年以上所有・居住、売却と購入が3年以内、新旧物件の床面積要件など）を満たせば、売却で発生した譲渡所得にかかる税金を新たに購入した住宅の取得費に上乗せすることで支払いを先延ばしできます。ただし、この特例は譲渡税の「繰延べ」であり、課税自体がなくなるわけではありません。
また、この特例と3,000万円控除は原則併用できないので、住宅ローン控除を含めどちらを適用するかよく比較しましょう。
損失の繰越控除
売却賃損が出た場合、一定の条件のもとで他の所得と損益通算し、翌年以降3年間にわたって繰り越して税額から控除できます。例えばマイホームを購入した価格より低く売却して損失になった場合、給与所得などから譲渡損失分を差し引けます。譲渡損失と住宅ローン控除は併用可能なケースもあるので、詳しい条件は税理士等に確認してください。
確定申告と納税
家を売却して譲渡所得が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。確定申告期間は売却の翌年2月16日～3月15日で、この期間に譲渡所得税の申告・納付を行います。特例を適用する場合や必要書類をそろえるためにも、早めの準備が大切です。
確定申告の準備と提出
確定申告では、譲渡した不動産の契約書や登記事項証明書、購入時の領収書などをもとに譲渡所得を計算して申告します。国税庁が公表する譲渡所得の計算書や確定申告書Bの譲渡所得用様式を使用し、必要事項を記入して税務署へ提出します。契約書のコピーや源泉徴収票、住宅ローン残高証明書、住民票など、控除や特例の適用を受けるために求められる書類も準備しておきましょう。
納税のタイミング
所得税は確定申告時に一括で納付します。住民税は確定申告後に各市区町村から納税通知書が送付され、6月以降に数回に分けて支払います。印紙税・登録免許税はそれぞれ取引時の締結・手続きのタイミングであらかじめ現金等で納付しますので、費用として見込んでおく必要があります。
- 印紙税：契約締結時に納付（通常、売主・買主それぞれが負担）
- 登録免許税（抵当権抹消）：抹消手続き時に納付（売主負担）
- 譲渡所得税・住民税：売却翌年の確定申告時に申告、確定申告後に納付
まとめ
家を売却する際には、契約時の印紙税や登記の登録免許税、売却益にかかる所得税・住民税など、さまざまな税金がかかります。しかし、マイホーム売却の場合は3,000万円特別控除をはじめとした優遇が使えるため、負担を大きく減らせることが多いです。売却後の確定申告を忘れずに行い、必要な控除や特例の適用漏れがないようにしましょう。
早めに税金の計算や書類準備を進めることで想定外の納税を避け、手取り金額を賢く確保してください。