Q & A

1.嘱託登記とは

Q1 嘱託登記とはどのようなものですか?
A1 不動産に関する登記は、法律に特別の定めがある場合を除いて、当事者の申請または官庁(国の機関)もしくは公署(地方公共団体の機関)の嘱託がなければする事ができないことになっています。当事者が官庁または公署である場合の登記の手続きを嘱託登記(しょくたくとうき)といいます。道路や公共建物の用地買収など国や地方公共団体が行う公共工事で、用地の登記が必要なときに行われます。

2.公法上の境界

Q1 筆界と所有権界の違いは何ですか?
A1 土地の境界を大きく分けると、公法上の境界と、私法上の境界に分けることができます。公法上の境界には、「筆界」、私法上の境界には、「所有権界」や「占有界」等があります。
「筆界」とは、一筆毎に付した地番と地番の境のことです。法務局で取り扱っている「境界」は、全て「筆界」です。土地の登記簿(登記記録)に載っている地積は、筆界で区画された一筆の土地の面積です。法務局にある、地図や公図、地積測量図に表されている境界線も、全て「筆界」です。
「筆界」については、不動産登記法第123条において、次のように規定されています。
不動産登記法第123条(抜粋)
この章において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一 筆界 表題登記がある一筆の土地(以下単に「一筆の土地」という。)とこれに隣接する他の土地(表題登記がない土地を含む。以下同じ。)との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。

「所有権界」とは、所有権と所有権の境のことで、隣接地の所有者間で合意された境界線です。(所有権に基づき隣接当事者間で合意された境界)私たちが一般に「境界」と言っているのは、「所有権界」のことです。占有界とは、所有権とは関係なく、占有の事実によって形成されている境界。両者は「私法上の境界」とも呼ばれています。
Q2 一部買収しようとする土地が「めがね地」であった場合、「めがね地」解消のための処置(分筆登記)の代位嘱託手続きは出来ますか? ※「めがね地」とは、道路や水路で隔てられた二区画の土地が一個の土地として表示されているものを言う。
A2 県が公衆用道路として一部買収しようとする土地が「めがね地」となっている場合、「めがね地」解消のための処置(分筆登記)には代位権がない。「めがね地」解消のための分筆登記が出来かねる場合は、そのまま(「めがね地」を解消することなく)一部分筆による買収登記を受理せざるを得ない。
(昭和54年10月12日大垣管内決議、同54年11月52日局長指示)
Q3 嘱託で地図訂正に代位権がありますか?
A3 不動産登記規則第16条第13項第2号により(申出の権限を有しない者の申出)却下となる旨の指摘があった。

参考 地図等の訂正
地図または地図に準ずる図面に表示された土地の区画または地番に誤りがあるときは、当該土地の表題部所有者若しくは所有権の登記名義人またはこれらの相続人その他の一般承継人(申出に係る地図等が表題登記のみがされている土地に係るときは表題部所有者、所有権の登記がある土地に係るときは所有権の登記名義人、これらの者に相続その他一般承継を生じているときはこれらの相続人その他の一般承継人となる。)は、その訂正の申出をすることができるとされた(規則第16条第1項)
従前の取り扱いによる地図または地図に準ずる図面の訂正の申出手続は、登記官の職権の発動を促すものであり、その申出の要件、必要な添付書面、申出に対する対応方法等は定められていなかった。規則に地図訂正等申出の手続を設けることにより、却下事由がない場合に限り、訂正をしなければならないことを明らかにしたものである。
なお、地図訂正等申出は、職権による地図等の訂正手続を否定したものではなく、職権の発動を促す申出があったものとして取り扱って差し支えない場合もある。
(平成17年2月25日法務省民二第457号)(同条第15項参照)。

3.所有者の本人確認の必要性

Q1 調査・測量実施要領には現地調査において関係者が立ち会った場合には、その立会人が本人または代理人であるかを確認することになっていますが、所有者の本人確認は、どのようにすればいいのですか?
A1 一般的には、国籍(外国人の場合)・本籍・現住所(本籍と異なる場合)・氏名・生年月日(年齢)などの本人を特定することに必要最低限な個人情報を確認できる公文書を要し、主に以下のようなものが用いられます。

1.運転免許証
2.住民票
3.印鑑証明書
4.戸籍謄本
5.住民基本台帳カード
6.国民健康保険の保険証
7.旅券(パスポート)
8.在留カード、特別永住者証明書(外国人の場合)
9.その他の公文書

※但し、これらの書類には写真等により提示された書類と本人の同一性が確認できることが望ましい。
Q2 所有者の住所が登記記録上の表示と違っている場合、どのような添付書類が必要ですか?
A2 住所地の変更証明書として、住民票、戸籍の附票等を添付します。
平成5年6月25日登記担当者決議、同5年7月20日局長指示
分筆の登記申請書に変更証明書を添付して、登記記録上の表示と異なる申請人の表示をして、登記申請が有った場合は、原則的には住所変更等を要すると思われるが受理せざるをえない。

4.土地現地調査書・土地現地調査報告書

Q1 土地家屋調査士が作成する土地現地調査報告書は何の目的で添付するのか?
A1 公嘱協会が官公署等から一部受託業務を受託し、同協会の社員である土地家屋調査士が、登記嘱託書に官公署作成の「土地現地調査書」とともに当該調査士作成の「土地現地調査報告書」を添付した場合、『不動産登記規則第93条の調査報告書』として取り扱われるからです。
(不登第202号 平成19年5月1日 岐阜地方法務局首席登記官依命通知)

5.不動産登記規則第93条の不動産調査報告書

Q1 不動産登記規則第93条の不動産調査報告書とは何ですか?
A1 土地家屋調査士または土地家屋調査士法人が代理人として登記を申請する場合において、当該土地家屋調査士(土地家屋調査士法人にあっては、その代表者)が作成した、『申請に係る不動産の調査に関する報告書』のことです。
登記官は、表示に関する登記をする場合には、不動産登記法第29条の規定により実地調査を行なわなければいけませんが、上記『報告書』、その他の申請情報と併せて提供された情報または公知の事実若しくは登記官が職務上知り得た事実により実地調査をする必要がないと認めたときは、実地調査を要しないものとして取り扱うことができます。
不動産登記規則第93条
登記官は、表示に関する登記をする場合には、法第二十九条の規定により実地調査を行わなければならない。ただし、申請に係る不動産の調査に関する報告(土地家屋調査士又は土地家屋調査士法人が代理人として登記を申請する場合において、当該土地家屋調査士(土地家屋調査士法人の場合にあっては、その代表者)が作成したものに限る。)その他の申請情報と併せて提供された情報又は公知の事実若しくは登記官が職務上知り得た事実により登記官が実地調査をする必要がないと認めたときは、この限りでない。
Q2 不動産登記規則第93条の不動産調査報告書を添付しない場合はどうなりますか?
A2 原則として、登記官及び登記所職員による実地調査が行われることになります。不動産登記規則第93条の土地現地調査報告書、それ以外に登記所に提供された情報及び登記官が登記所内外で収集した資料等によって職務上知り得た事実とを併せ考慮することによって、登記官が申請等の内容が真正であると判断する事ができるときに限って、実地調査を要しないと判断することができることになります。
(岐阜地方法務局不動産表示登記事務取扱規程第27条2項より)
Q3 法務局による実地調査とはどんな内容ですか?
A3 1. 実地調査の通知及び連絡調整
2. 実地調査簿への記載
3. 事前調査・事前確認
4. 実地調査の実施
5. 実地調査拒否等に対する措置
6. 実地調査完了後の措置
(平成23年3月23日法務省民二第728号表示に関する登記における実地調査に関する指針について)

6.基本三角点等の活用について

Q1 不動産登記規則第77条第8号における、地積測量図に記載する『基本三角点等』とは何ですか?
A1 不動産登記規則第10条第3項より
測量法の規定による基本測量の成果である三角点及び電子基準点
国土調査法第19条第2項の規定により認証された基準点
国土調査法第19条第5項の規定により指定された基準点
これらと同等以上の精度を有すると認められる基準点
1.基本測量による三角点及び電子基準点
2.地方自治体が設置した基準点
3.法務局が設置した基準点
4.国土調査、土地区画整理及び土地改良等により設置された基準点
5.都市再生街区基本調査により設置された基準点
6.日本土地家屋調査士会連合会により認定された「認定登記基準点」
不動産登記規則第77条(抜粋)
地積測量図には、次に掲げる事項を記録しなければならない。
第1項 八 基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値
第2項 近傍に基本三角点等が存しない場合その他の基本三角点等に基づく測量ができない特別の事情がある場合には、前項第七号及び第八号に掲げる事項に代えて、近傍の恒久的な地物に基づく測量の成果による筆界点の座標値を記録しなければならない。
不動産登記規則第10条第3項
地図を作成するための測量は、測量法(昭和二十四年法律第百八十八号)第二章の規定による基本測量の成果である三角点及び電子基準点、国土調査法(昭和二十六年法律第百八十号)第十九条第二項の規定により認証され、若しくは同条第五項の規定により指定された基準点又はこれらと同等以上の精度を有すると認められる基準点(以下「基本三角点等」と総称する。)を基礎として行うものとする。
岐阜地方法務局不動産表示登記事務取扱規程第5条(抜粋)
地積測量図には、原則として、基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値、基本三角点の名称及び座標値を記録するものとする。この場合の基本三角点等は、与点として利用したものは、そのすべてを記録するものとする。
2 都市再生街区基本調査における街区基準点を与点とした地積測量図が新たに提供された場合は、その与点の成果につき、登記所備付けの測量成果と照合するものとする。
Q2 都市再生街区基準点とは何ですか?
A2 人口集中地区(DID地区)において、都市再生街区基本調査を行うために設置された測量標識をいいます。
Q3 この測量標識にはどんな種類のものがありますか?
A3 永久標識としての街区三角点(2級公共基準点相当)及び街区多角点(3級公共基準点相当)があり、仮設点として街区三角点節点、街区多角点節点、街区補助点があります。
Q4 街区基準点の精度は、どれくらいですか?
A4 街区三角点節点 2級基準点相当の精度を有しており、公共基準点として3級基準点扱い
街区多角点節点 3級基準点相当の精度を有しており、公共基準点として4級基準点扱い
街区補助点   公共基準点として4級基準点扱い
Q5 基準点の使用義務を負う範囲はどこまでですか?
A5 1.基準点が単路線で設置されている場合
路線から50m以内に全部または一部が存する土地である場合
2.基準点が網として設置されている場合
(1) 網内に全部または一部が存する土地
(2) 網外から50m以内に全部または一部が存する土地
(3) 網外であるが、基準点間が直線で400m以内で結ばれる場合は、結ばれる線を単路線としての範囲と同様に取り扱う。
(平成19年7月10日 登(不)第267号「岐阜地方法務局における分筆登記申請等の都市再生街区基準点の活用基準」について)
Q6 基準点が近傍にあっても使用することを要しない場合は、どのような場合ですか?
A6 1.近傍に基準点が、1点のみ存在する場合
2.基準点間が400m以上離れている場合
3.基準点間が400m以内であっても、基準点を結ぶ路線が10辺を越えるものや、山等により既知点と既知点を結べないもの。
4.単路線及び網外から50m以内であっても、基準点を結ぶ路線が10辺を越えるものや、山等により既知点と既知点を結べないもの。
5.基準点間が400m以内であっても、基準点を使用することが相当でないとき。(世界測地系の基準点と旧測地系の基準点等)
(平成19年7月10日 登(不)第267号「岐阜地方法務局における分筆登記申請等の都市再生街区基準点の活用基準」について)
Q7 基準点は何点以上使用しなければならないですか?
A7 3点以上の基準点の使用を原則とします。
街区基準点地区では、街区三角点及び街区多角点は1点以上使用しなければなりません。
(平成19年7月10日 登(不)第267号「岐阜地方法務局における分筆登記申請等の都市再生街区基準点の活用基準」について)
Q8 設置目的の異なる基準点が混在した時は、どう対処するべきですか?
A8 1.街区基準点と他の基準点の場合
街区基準点のみを使用し、他の基準点は使用しないこと。ただし、街区基準点の整備に伴ない改測・改算がされ、使用可能とされた基準点については使用可能。
2.測地基準系の相違する基準点の場合
世界測地系の基準点と日本測地系(旧測地系)の基準点とを結んで使用することはできません。また、同測地系でも精度上問題のある場合は使用できません。
3.その他
街区基準点以外の精度の高い電子基準点等を用いることは可能。
(平成19年7月10日 登(不)第267号「岐阜地方法務局における分筆登記申請等の都市再生街区基準点の活用基準」について)
※地区計画など、設置目的の異なる基準点が混在した場合には、発注者と協議の上作業を行う。
Q9 基準点が亡失したり、基準点の座標数値が許容範囲を超えた時、どうしたらいいですか?
A9 他の基準点を使用して測量することを原則とします。
(平成19年7月10日 登(不)第267号「岐阜地方法務局における分筆登記申請等の都市再生街区基準点の活用基準」について)
Q10 4級基準点等として設置しましたが、国土地理院に登録せずに管理している4級相当点等はどのように取扱えばいいですか?
A10 基準点として精度管理されている基準点相当点であれば、測量に関しては、基準点として使用することは可能ですが、地積測量図に記載する使用した基準点の表示は、4級相当点を設置した際の国土地理院に登録してある既知点(2または3級と思われる)を表示しなければなりません。なお、使用した4級相当点は、引照点として地積測量図に記載することになります。

記入例
名   称点  名X 座 標Y 座 標
街区多角点10C18XXXXXX.XXXYYYYYY.YYY
引 照 点3AAAAAA.AAABBBBBB.BBB

(平成19年7月10日 登(不)第267号「岐阜地方法務局における分筆登記申請等の都市再生街区基準点の活用基準」について)
Q11 地積測量図への座標系の記載方法を教えて下さい。
A11 地積測量図を基本三角点等の公共座標値を用いて作成する場合には、世界測地系に基づいて地積測量図を作成しなければなりません。
この場合には、与点とした既存三角点等の成果、世界測地系に基づいて作成した旨を地積測量図の適宜の箇所に記載しなければなりません。
事務連絡 平成14年 8月1日 法務省民事局民事第二課 秦補佐官
事務連絡 平成15年12月9日 法務省民事局民事第二課 秦補佐官
旧測地系による成果をそのまま使用する場合、その与点となる基準点を地積測量図に記載しなければならない。但し、その基準点が基準点としての確証が得られないときは、座標値をそのまま使用するとしても、任意座標として取り扱わざるをえない。
Q12 東日本大震災に伴う地殻変動により停止されていた基準点測量成果の再測量後の成果が公表されたことに伴う地積測量図の作成等における留意点を教えて下さい。
A12 地積測量図の作成日により取り扱いが相違します。
「法務省民二 第2775号 平成23年11月17日」
「日調連発 第348号 平成23年12月2日」
「日調連発 第356号 平成23年12月12日」

7.認定登記基準点について

Q1 認定登記基準点とは何ですか?
A1 土地家屋調査士、土地家屋調査士法人等が登記の申請手続をするに際し、一筆地測量の与点として使用するために設置し、日本土地家屋調査士会連合会により、不動産登記規則第10条第3項に規定する「基本三角点等」として取り扱うことができるものとして認定された基準点を認定登記基準点といいます。

8.地積測量図について

Q1 すでに提出されている地積測量図が、新たに提供された地積測量図と相違が生じる場合どうすればよいですか?
A1 岐阜地方法務局不動産表示登記事務取扱規程では下記のとおり処理することになっています。
1.新たに提供された地積測量図と、すでに提出されている地積測量図が、公差を越えて相違が生じる場合、すでに提出されている地積測量図が誤りである場合は、登記官はすでに提出されている地積測量図の訂正の申し出を求めるかまたは地積更正を求めることになる。
2.すでに提出されている地積測量図を訂正することが極めて困難である場合は、登記官は、すでに提出されている地積測量図に所要の措置をしたうえで、受理して差し支えない。
3.相違する提出済の地積測量図が申請地の隣接土地の場合は、登記官はその誤りを証する情報の提供を求めればたりるものとする。
(岐阜地方法務局不動産表示登記事務取扱規程平成19年5月7日付岐阜地方法務局訓第9号第6条)
Q2 測量士等が地積測量図を作成することは問題ですか?
A2 測量士等が業として他人(官公署、個人を問わない。)の依頼を受けて、不動産の表示に関する登記につき必要な土地または家屋の調査に関する調査・測量をすること及び地積測量図等を作成することは、土地家屋調査士法第68条違反です。
(昭和57年9月27日 法務省民三第3010号法務省民事局 回答)
Q3 地積測量図の作成者として必要な要件を教えて下さい。
A3 不動産登記規則第74条第2項が「地積測量図には申請人が記名するとともに、その作成者が署名し、または記名押印しなければならない」としている趣旨は、その図面の正確性を担保とすることにあると解されるから、その図面に表示された土地について実際に調査、測量した者(官公署の職員であると、私人であるとを問わない。)が作成者として署名、または記名押印すべきです。
(昭和61年9月29日 法務省民三第7271号法務省民事局長 回答)
Q4 地積測量図の作成者に当該土地の調査・測量した者以外の者が署名または記名・押印した場合はどうなりますか?
A4 登記の申請書に添付された地積測量図に当該土地を調査・測量した者以外の者が署名または記名・押印していることが、登記官の現地調査等により明らかになった場合は、補正を命じ、補正に従わなかった場合には、申請書に必要な図面を添付しないことになるので、不動産登記法第25条第9号の規定に基づき当該登記の申請を却下することが予測されます。なお、付言すれば、補正に従った場合には、土地家屋調査士法第68条に該当することとなるので、補正後の作成者に対し、不動産の表示に関する登記につき必要な調査、測量を土地家屋調査士または協会以外の者が反覆継続して行なった場合には、1年以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられる旨を十分に説明し、再犯を注意すると共に悪質な者に対しては告発の手続きをとることも考慮すべきです。
(民事月報昭和61年12月号)
Q5 地積測量図の作成者に関する一部受託事件の問題点は何ですか?
A5 岐阜地方法務局不動産表示登記事務取扱規程によれば、「地積測量図に作成者として署名または記名、押印すべき者は、当該土地を調査、測量した者とする。」とあり、一部受託事件においては、地積測量図の真正性を裏付ける「現地立会による筆界確認及び本人確認」が官公署職員により行われており、調査・測量したものが作成者として署名または記名・押印することに矛盾が生じております。不動産登記法の改正前は、旧準則第123条ただし書きにより、提出する地積測量図が買収部分のみの求積で作成されてきた事などから問題意識が希薄でしたが、法改正後は全筆求積が原則義務付けられ、残地部分の筆界確認についても責任が生ずる事となり、この矛盾点を無視する事は非常に困難となりました。

9.その他

Q1 相続人の存在が明らかでない(不存在)場合の手続きを教えて下さい。
A1 家庭裁判所に相続財産の管理人の選任を請求する。その後の手続きは以下の通りです。
Q2 不在者の財産管理方法を教えて下さい。
A2 家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を請求します。
民法第25条(不在者の財産の管理)(抜粋)
従来の住所又は居所を去った者(以下「不在者」という。)がその財産の管理人(以下この節において単に「管理人」という。)を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。
家事審判規則第31条(管轄)
不在者の財産の管理に関する審判事件は、その住所地の家庭裁判所の管轄とする。
Q3 制限行為能力者制度とはどのような制度ですか?
A3 未成年者や痴呆性高齢者、知的障害者、精神障害者など年齢や病気が原因で判断力が不十分な人を保護するための制度です。
一人で完全に有効な契約をすることができる能力を「行為能力」といいますが、そのような行為能力が制限されている者が「制限能力者」です。制限能力者には①未成年者、②成年被後見人、③被保佐人、④被補助人があります。
Q4 成年後見制度による制限行為能力者の財産の処分に関する法律行為は取り消すことはできますか?
A4 成年被後見人の法律行為は、取り消すことができます。
被保佐人が保佐人の同意を得なければならない行為であって、その同意を得ないでしたものは、取り消すことができます。
被補助人が補助人の同意を得なければならない行為であって、その同意を得ないでしたものは、取り消すことができます。
Q5 未成年者の場合も財産の処分に関する法律行為は取り消すことはできますか?
A5 未成年者は判断能力が不十分であるため、原則として単独で有効な法律行為ができません。法定代理人(親権者または未成年後見人)の同意があって、初めて有効な法律行為を行うことができます。
Q6 制限行為能力者が印鑑登録することはできますか?
A6 15歳未満の者及び成年被後見人は印鑑登録を受けることが出来ません。
Q7 本人の判断能力に疑問がある場合、どのように対処すればいいですか?
A7 成年被後見人は印鑑登録が出来ませんが、被保佐人及び被補助人については印鑑証明書が発行されるので、本人の判断能力に疑問がある場合、成年後見登記における「登記されていないことの証明書」の提示を求める必要があります。
Q8 成年後見登記における「登記されていないことの証明書」は、どこで交付請求できますか?
A8 証明書の交付請求をする場合には、請求者の氏名、生年月日及び資格(本人との関係)などを記載した申請書に、登記印紙(手数料)を貼り、必要な添付書面を添えて請求します。申請書用紙は、東京法務局後見登録課のほか、最寄りの法務局、地方法務局又はその支局等で入手できます。また、法務局ホームページからも入手可能です。
窓口での交付請求は、東京法務局の後見登録課及び東京法務局以外の各法務局・地方法務局戸籍課で行っています。
郵送で交付請求する場合は、返信用封筒(あて名を明記の上、返信用切手を貼付した長3サイズもの)を同封して下記の東京法務局後見登録課へ申請書等を郵送します。

   〒102-8226 東京都千代田区九段南1-1-15 九段第2合同庁舎(4階)
   東京法務局民事行政部後見登録課
   Tel 03-5213-1234(代表)、03-5213-1360(ダイヤルイン)

また、インターネットを利用したオンライン申請も可能。詳細は法務局ホームページを参照。
Q9 地縁団体の代表者名義で登記がされている場合の手続きを教えて下さい。
A9 認可地縁団体は不動産登記において登記名義人となることができます。認可前は当該団体は権利能力なき社団として扱われ、登記名義人となることができません。認可後に、不動産所有権の登記名義を認可前の代表者などの個人名義から認可地縁団体名義にする場合、所有権移転登記を申請することになります。(1991年(平成3年)4月2日民三2246号通達)。
なお、認可前に代表者などの個人名義で表題登記のみがされている場合、その者の名義で所有権保存登記をした後に認可地縁団体への所有権移転登記をするべきです(登記研究521-166頁)。尚、認可地縁団体の代表者の資格証明書の発行は、地縁団体の所在する市町村が行います。
Q10 所有権未登記の土地登記記録の表題部の所有者欄に例えば、「一村総持」「一村共有」あるいは「○○組」と記載されている場合の分筆登記の嘱託を「管理者○○市長」として嘱託があった場合、受理されるでしょうか?
A10 「一村総持」「一村共有」「○○組」と記載されている所有権未登記の土地の分筆登記を「管理者○○市長」として嘱託があった場合、受理されます。
(岐阜地方法務局管内表示登記総覧 P22、〔540〕)